高地價和通貨膨脹

政府壟斷土地的結果，事實上提高了土地和樓宇的相對價格，但是絕對不會造成通貨膨脹；通貨膨脹的唯一成因是貨幣流通量的增長速度比實際經濟成長為高，造成了過高的貨幣搶購較少的實物和服務供應所致。即使由於地價高而提高了住屋的售價和租金，因而造成了生活指數的上升；如果因為生活指數上升而使工資上漲，但只要貨幣流通量沒有增加（出口不會因工資上漲而增加，而本港貨幣供應不會因此而增長），工資上升而產品銷量未有增加將會使到就業人數減少，而降低了本土的總體需求（Domestic Aggregate Demand），因此是無法造成通貨膨脹的。如果香港的工資受生活指數的改變所影響而上升，其結果使本地的工業產品成本增加，外銷因價格上揚而減少；出口的減少一方面造成了就業人數下降，失業人數的增加使到勞力市場上供過於求，真實工資便會因競爭而下降。於是由成本增加所推動的通貨膨脹（Cost Push Inflation）是無法形成的。另一方面由於貿易赤字的增長，外匯收入增長放緩，降低了本港貨幣供應量之增長，因此而壓抑了通貨膨脹。故此高地價何來會真正地造成通貨膨脹呢？不過高地價卻是可以降低受薪者的生活水平，正如上述所言是由於真實工資下降所造成的。

無論地價高低，它並不是通貨膨脹的真正原因。假如政府以售地的收入再重新注射入香港經濟體系中，其影響與徵收差餉、地稅相同，它只是另一種形式的間接稅，即是政府對房地產這種商品收取額外的間接稅而已。但如果賣地的收入並沒有再投入本港經濟體系中，而是外流到英國收藏起來，則香港政府的土地政策不單降低了本港市民的一般生活水平，而且令到香港的經濟受到額外的衰退壓力（Deflationary Pressure），這一點才真正值得我們關注和憂慮的。

房屋是必需品還是奢侈品

究竟房屋是必需品還是奢侈品，在現代經濟學的討論中依然未能達到一個一致的答案。在經濟學中如果某種商品的收入彈性（Income Elasticity）是小於一的，可以納之為必需品，即是如果收入增加了10%，而對此種商品的需要增加少於10%。在此情形下需求量因收入改變而變更的幅度和敏感程度較小。反之，如果該商品的收入彈性是大於一者，可以納之為奢侈品，需求量因收入改變而變更的幅度和敏感度亦較前者為大。

但是房屋這種商品在很多經濟學家的實證研究中（Empirical Research）所得結果有很大的差異。然而，羅拔‧費伯教授（Robert Feber）曾指出對房屋的需求之收入彈性極可能在某一收入階層中是小於一，而在另一收入階層中是大於一。其意暗示房屋可能在較窮的人眼中是必需品，而在較富有的人眼中是奢侈品。這種假說用以解釋香港的住屋情況可以算是相當恰當。而根據這個假說對不同種類的住宅樓宇因經濟環境改變而變動的現象，提供了一些有意義的見解。

低價的小型居住單位，其出售對象是收入較低的階層。在他們而言，住屋是必需品，對此種需求之改變所受收入變化的影響較小。造成了整體的需求量比較穩定。所以小型住宅單位的樓價在過去二十年中不斷上升，而價格之波動比大型豪華住宅為小；而且小型樓宇的需求受到人口的增長和政府的公共房屋政策所影響較大。而另一方面，高級豪華住宅是比較近乎奢侈品，需求的收入彈性大。經濟前景的改觀嚴重地影響到此等住宅的需求量和售價。所以在過去它們價格的變動是比較大。總括而言，發展小型住宅樓宇的平均利潤較大，而風險亦較小；發展大型高價單位的可期望的利潤較大，而風險亦較大。

- 完 -