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房地產進入冰凍期，開發商打折也不好賣，二手房更是失去變現領域
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最近一段时间以来，大家有没有发现房地产领域是利好消息频出，首先是限售限购的解除，限售限购绝对是一个大杀器，它阻止了很多资金涌入到房地产市场，所以以往一有房地产过热现象的出现，各级地方政府是很愿意使用限售限购武器的。
然而现在很多城市这个限售限购被纷纷打开了，你想在这个城市买第二套房子甚至第三套房子是很容易的，甚至你今天买了房子取得了房产证，明天把房子卖掉也没有任何阻碍。
不光限售限购政策的打开，银行在不断的调低利率，央行甚至把LPR利率不对称的调整，就是为了惠及到买房的老百姓，今天很多房地产中介都高呼最近的利率已经降到了10年来的最低，这绝对是买房的好机会。
不光利率在降首付也在降，很多城市都把首套房三成的首付降到了两成，甚至前些天有的城市都打出了一成首付的旗子，只不过这个文件马上就被宣布被收回了。因为确实一成首付有点太吓人了，稍有风吹草动，房价有一点点降低就会把这一成首付给跌没，所以银行都不敢冒这样大的金融风险。
而且有的地方政府为了卖房甚至说契税都可以返还，而有的城市则说大中专毕业生来到我们这个城市要买房的话，我们地方财政拿钱出来给你补贴。
今天很多地方政府简直是求着大家买房，原因很简单，因为房子实在是不好卖了，开发商为了配合这些利好政策更是一直在打折，送物业费送车位直接打个9折，甚至打个8折，推出各种各样的特价房工抵房，就是为了使得消费者迅速燃起购房的热情。
然而两个多月了各种各样的利好政策频出，我们看到房地产市场似乎还是死水微澜，几乎一点起色都没有，可能有的城市成交稍微活跃了那么一点，但是完全达不到去年同期的火爆状态。
为什么？因为大家真是越来越不愿意买房了，从直接原因上讲我们说过因为最近大家收入情况都不好，尤其是对未来的预期收入也不是很乐观，没办法疫情对于经济的影响实在是太大了。
2020年之初当我们把疫情控制好之后，大多数人会想的是这个疫情顶天了就跟当年非典一样，我们俩月时间控制住了，接下来我们经济就恢复成长了，疫情对我们没有什么影响，然而疫情两年多了，当疫情在有的城市反复来过几次之后，很多人都皮实了，很多人再也不敢投资了。
而还有很多人现在遭遇到了失业和降薪的危机，所以不光房地产市场疲软，整个消费市场都非常的低迷，车也不好卖手机也不好卖，日常物资也不好卖，甚至618大家有没有感觉到异常的冷清？
正是因为感觉到疫情我们还要抵抗很长一段时间，很多行业遭遇到了灭顶之灾，因此大家对未来的收入预期打了很大的折扣，手里没有足够的钱自然不敢去买房，但是当然疫情迟早会过去，我们一定会找到彻底把病毒打趴下的方法。
然而房地产市场恐怕真的已经发生了彻底的变化，那就是很多人感觉到投资房产已经赚不到钱了，过去这些年我们讲的房住不炒真正落到了实处，而房地产的金融属性正在被慢慢抽离。
咱们可以试想一下我们大部分人买房是为了什么，有人说当然是为了住，我们需要有一个宽敞的大房子，一家人可以和和美美的在里面共同生活，这个功能就是房地产的居住功能，也是它的根本功能。
然而过往的20年由于我国房地产市场一路的高歌猛进，所以房子上面还被赋予了很多其他的功能，比如说学区房的功能，你买了这个房子才可以上这个学区。
比如说投资的功能房价一直在上涨，哪怕你买的是一个很小的房子哪怕你根本不去这个房子里住，但是只要你有了这个房子，过个三五年之后你的资产就翻了一番，这样巨大的收益你到哪里去找？
你找P2P，P2P崩盘了，你去买股票股票下跌了，甚至今天银行理财都是不保息不保本的，所以很多人觉得投资房产是唯一正确有效的投资方向，然而过去这两年的事实告诉我们，房地产的金融属性正在被慢慢地抽离。
就像有的城市学区房已经不香了，如果只是想买一套房子全家共同居住，持有10年20年的话，那么完全可以买，你都不需要理会未来这个房价会涨还是跌，只要你能负担得起还得起月供，凑得起首付就OK了。
可是如果你说我手里还有更多的钱，我想买第二套第三套房子，哪怕我不去住哪怕我不出租，我就坐等这个房子升值就可以了，那么很多人意识到了这是一个很困难的事，尤其是二手房卖起来太难了，任何一种投资我们除了要考虑它的利息收入之外，还要考虑它的变现速度。
好比说今天在银行有一笔定期存款，按道理讲你要存一年存两年，可是如果有急用的话你可以不要利息马上把本金拿出来，而银行理财不行，银行理财就是锁定30天50天，没到期就是拿不出来，各种P2P更狠，它崩盘了你想拿回来那是不可能的，所以任何一笔投资它的变现期都是不一样的。
而二手房的变现期正在变得被无限加长，以往当房地产市场非常火爆之时，新房卖的好二手房卖的也好，所以大家可以不用担心二手房的变现速度。任何时候你有资金需求了，你有其他的投资方向了，你是可以很迅速的在市场上把二手房卖掉的，就像卖二手手机和卖二手汽车一样。
然而今天新房都不好卖，你想想二手房怎么好卖？你买这个房子的时候它是有一定价格，经过这些年你的二手房报盘价值不断在上升，中介不会告诉你这个房子值多少钱，但是你拿着这个价格到市场上去卖可能半年一年都卖不掉。
这个有点像新能源汽车，这些年来很多人在买新能源汽车的时候唯一一个担心的就是这个新能源汽车的二手价值太差了，它不像燃油车是很容易卖出去的，二手新能源车受各种因素影响它的变现能力是很差的。
二手房今天也是这样，我觉得咱们今天中国的二手房市场颇有点像日本，以往我们跟大家聊日本人为什么不买房，日本丈母娘几乎没有要求说女婿必须买房才能结婚的。
有一个很重要的原因就是在过往的30年，日本房价没有上涨，对于大部分日本人而言买房没有意义，如果你今天买一个房子，5年后10年后它会翻番会翻两番，那么我买房既解决自住我又解决投资。
可是日本房子30年不涨，所以对于普通消费者而言我没有必要买房子，我租个房子也可以，我解决掉我的居住属性就可以了，我去买房说不定这个房价还下跌，我这个财产还贬值了。
正是由于新房市场几十年不涨，所以日本二手房更难卖，甚至在我国同一地段有很多地方二手房价格是比新房高的。可是在日本从来没有这样的情况，本来就没多少人买房，真要买房的时候大家觉得那我干脆买个新房算了，我何必去买二手房？
今天我国很多城市的房地产市场也是这样，开发商在狠命的打折，银行在不断推出各种优惠政策，即便这样这个市场也不火爆，消费者也没有信心去买房，在这样一个状态之下您可以想见一下二手房它如何变卖？
所以这给我们很多普通投资者一个警醒，那就是投资房产未来你不但会面临房价下跌的风险，你还会面临一个变现极难的风险，因为任何时候你去买一个新房，买到手之后它就是二手房了，当你要去卖的时候你就会面临跟今天大多数二手房东同样的困境，这个二手房太难卖了。
说实话在过往20年由于房价上涨太快，所以很多人买房就是坐等升值，根本就不需要考虑这个房子的居住属性，我自己是不会去住的，甚至很多人买了房之后他连出租都不租，为什么？
人家也会算笔账，这个清水房是没法出租的，好歹要简单装修一下不是，装修之后也租不了多少租金，租个两三年有可能这个租金收入都无法覆盖装修成本，所以很多房东干脆都懒得操这个心，清水房买来看都不看就等着它升值再卖掉就算了。
然而今天当二手房不好卖之后，很多房东会面临这样一个问题，他们这个房子你是租掉还是不租掉，租掉你要拿出一大笔钱来装修，还不知道什么时候能把这个支出收回来。
不租吧就只能看着这个房子既卖不掉也租不出去，然后自己的资产不断的在贬值，当然也不是说二手房就卖不掉，以往我们就跟大家聊过在今天这样一个市场环境之下，你如何才能迅速的把自己的二手房卖掉呢？
很重要的一个因素就是便宜，有的中介就说这个市场上没有卖不掉的房子，只是有卖不掉的价格，但是对于房东而言在今天这样一个市场低迷的环境之下，你如果想把自己的二手房卖掉，你就必须报盘价，是全小区同等位置同等户型二手房中最便宜的，甚至比最便宜的还要降很大一个空间才会让潜在的购房者有看看你房子的想法。
否则如果你跟中介商量说咱们这个小区平均价格就3万，我就报3万或者我报2万9，对不起你这样的报价根本就无法激发购房者的兴趣，人家觉得都报3万，现在新房天天打折你不打折，那我没有必要看你的。
而对于很多房东而言大家觉得我这个小区就是3万的均价，我凭什么2万5 、2万6卖，这不是割我的肉一样吗？你今天不割肉恐怕一年都卖不掉房子，甚至我们给大家建议以往就有这样的案例，有的人为了买到好的二手房，自己去一家房地产中介应聘，一方面能多多少少拿点底薪，另一方面还可以最迅速的接触到自己喜爱的房源，而且买了房之后还把中介费省掉了。
现在就有人建议有的二手房东如果真的想很快的把自己房子卖掉的话，那么除了降价之外你真得无所不用其极，你得发动自己身边的所有亲朋好友帮你转载。你房产出售的信息可以利用自媒体甚至你也可以入职到一家房地产中介，不为赚底薪甚至不为省中介费就为尽快接触到大量的客户，否则这个房子真是不好卖。
而这一切给我们所有的投资者一个警醒，那就是中国的消费者是越来越成熟了，中国的房地产市场也越来越成熟了，即便疫情彻底过去，房地产再像过往20年那样大涨的可能性几乎已经没有了，您想想这个接盘侠的数量是越来越少了。
今天我们一年大概只能出生1000万人了，还有大量的年轻人根本不谈恋爱不结婚不生孩子，也就没有这个购房需求。而我们的城镇化率更是达到了接近70%，大量的年轻人能进城的通通都进来了，我们的乡村只留下了老人和留守儿童，还有那么多人有在城市购房的需求，所以未来我国的房地产市场能够保持一个稳健的发展就相当不错了。
暴涨大涨那是不可能的，所以您觉得今天哪怕你买到了一个相对便宜的新房，再过几年你能够有机会迅速的把这个二手房卖掉吗？所以我们每个人都得回归理性，什么叫房住不炒，你买房子的初心就是我需要有一个家，我需要有一个全家人和和美美生活的地方，而不是我要一个投资的渠道，因为很显然这个渠道正在被慢慢关闭。
