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徹底釋放新界土地資源造福香港 (2)
伍華強
規劃署前助理署長
地產代理監管局前行政總裁
2018年10月3日

(原文發表於2018年9月11日)

一貫方法——收回官地條例

地產商目前手上的新界農地,相信是八十年代初期開始收購,位處於當時已訂定的新市鎮邊界以外。直到現在,政府的新界發展,主要集中在新市鎮內。政府一向有非常清晰和一貫的政策,是以《收回官地條例》(後改稱《收回土地條例》)把發展藍圖內的農地收回發展,向地主以農地價格作出賠償(現金或換地權益書制度),然後平整土地、興建基建,再按規劃藍圖的設計配置或出售土地。

只要收回土地是為了「公共用途」(public purpose),就可以引用《收回官地條例》。誰能決定什麼的收地是「公共用途」呢?以往由港督跟行政局決定便可以了;條例亦容許收回的土地可再次拍賣,或以私人合約批租。

或許有人質疑,當年的做法,是否代表英國人不尊重私有產權?非也!相信英國政府當年考慮到,若把發展權留給原來的地主,時間性會變得非常不確定;而由於適時及全面落實規劃藍圖是回應社會需要,牽涉重大公眾利益,因此發展計劃的執行比農地業權更重要。這做法跟英國發展新市鎮時的做法是一樣的。

《收回土地條例》亦經得起法律挑戰。1991年,原告人認為港督跟行政局收回土地後,再把土地拍賣作商住用途,並非一種「公共用途」。結果,高等法院判政府勝訴(Chan Lau Fong and Others vs AG案)。

因此,我們可以肯定地說,地產商當年在新界新市鎮以外集結農地,只是純粹的「炒賣行為」。因為如果政府當年擴展新市鎮的邊界到以外的地方,這些農地必會根據一貫政策強制收回,地產商一定心知肚明。但由於種種原因,政府沒有這樣做,就算1996年發表《全港發展策略檢討報告》,建議發展洪水橋、古洞、粉嶺北等新市鎮,這些建議也一直沒有進展。

到九十年代香港「發屋癲」,造就機會讓地產商建議在其手上農地大規模發展高密度住宅。既然他們能完全解決基建等問題,又獲城規會批准,政府作為土地大業主,也樂於推行「原址換地」。更甚的是,政府為這些發展度身訂造政策,即農地需大於一定面積,才接受換地發展。這政策間接鼓勵及合理化「囤積」土地,繼而促成「居奇」,讓「牛屎」變「黃金」!這亦是很多人指摘政府造就「地產霸權」的出現。

 

--待續--

 
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