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水無常形
樓市明跌暗升
汪敦敬
祥益地產總裁
2020年10月17日

大圍新樓柏傲莊首兩天就已經收票逾7000張,輪候看示範單位亦要等足8小時!加上居屋共23.6萬人申請,暫錄超額認購32.4倍,以上數據終於驚醒了港人:原來剛需仍然銳不可擋!其實我們之前都列舉了二手成交量大增的數據,20196月至20204月和20205月至9月的成交量比較,平均每月二手成交量總共多了5成,5成是很大的數字,在執筆當天,和實際市場成交只相差一天的祥益指數已經連續四期出現上升去到534.55點,而全港性的中原指數亦出現了連續兩期的上升,這起碼是反映到過去四個星期的樓價,其實普遍都是出現了上升的,但是主流媒體除了星島日報之外,並沒有足夠反映到市況在平行時空(升跌兩極成交並存)下,成交量其實增加,樓價上升的板塊被嚴重忽略,更加重要的是,買的人都是能通過壓力測試、供款入息比率及收入穩定的強人,而放盤的人亦是想換樓的業主為大多數,都是「掂」的人,我們不應該懷著悲情去看淡樓市! 

老汪又在想唱好?我只是想說明不看數據只跟感受而悲觀是錯的,不過成交增加也可在樓價升勢波浪製造樓價短期的微調,正如出了樓市辣招之後,成交量減少,樓價反而更容易升的原理一樣,都是值得令人深思的。 

我會這樣去形容現在的市場,現在的市場其實正在反映林鄭特首在去年10月放寬樓價1000萬以下的首置上車人士的按揭成數上限,此舉令市場有了新格局,多了人換樓,自然多了人放盤細單位,細單位的供求比率就會出現了質變!成交價應要配合新的供求比率作出重新定位!所以亦有不少細單位板塊會在重定價位後再重新起步向上升,至於微調幅度是在乎多了多少放盤,而現在較多的屋苑已作出了樓市回升和反彈的反應,但仍有個別屋苑樓價是調節中的,所以我們眼前的平行時空,大家切記有升的板塊,即使是跌的板塊也好,其實都是一個過渡時期的入市良機而已啊。

 
 
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