解讀花旗銀行的置業意向調查 (1) (修改版)

是否落錯車，不知三個條件，任何判斷是言之過早

許多調查報告都犯了一個致命毛病，就是有數據，沒解釋，沒好好解釋或演繹數據所蘊含的內裏玄機。

花旗銀行委託港大社會科學研究中心，以隨機抽樣電話訪問形式，每季訪問超過500名香港市民。它在上月公布新一份置業意向調查說：

『受訪者當中有13%曾在過去10年出售過住宅物業；而這批賣家中，59%在出售物業後未有再次置業，更有32%至今再也沒有持有任何物業，因此該行推算有36萬人「落錯車」，當中有近20萬人至今仍無持有任何物業。』

花旗銀行的調查以那群超過500名受訪市民作為一個統計樣本(sample)，以之代表整個相關人口(population)。花旗銀行的置業意向調查顯示，調查樣本中的7.7%(13% x 59%) 在過去10年出售住宅物業後就沒有再次置業，調查以此推算，計出這7.7%的賣家為數36萬人，並視他們的行為為「落錯車」。

根據過往五、六十年香港物業循環中樓價的上落資料，當樓市見頂回落，在整個下跌浪中，住宅樓價往往跌去40%至65%。在過去10年，住宅樓價平均升幅約為130%，10 年前已賣掉自己物業而一直沒再買的，就算目前樓價不進一步飆升而稍後進入下跌浪，假若整個下跌浪的下調幅度為40%，見底後買入，屆時買入價將為十年前賣出價的138%，當然是吃了大虧，肯定是落錯車；其他前提相同，假若下調幅度為65%，屆時買入價為10年前賣出價的80.5%，那是有贏呀(!)；在過去2年，住宅樓價平均升幅約為23%，若果目前樓價不進一步飆升而稍後進入下跌浪，假若整個下跌浪的下調幅度為40%，見底後買入，屆時買入價將為2年前賣出價的73.8%，贏了(！)；其他前提相同，假若下調幅度為65%，屆時買入價將為2年前賣出價的43.1%，大贏！

過去10年在不同年份賣出自己的住宅物業而迄今沒有買回的，是否落錯車，端看：

1.  何時賣出（愈遲賣出，愈有利）；

2.  未來真箇見頂的住宅樓價（崩盤前的樓價，愈高愈有利）；

3.  未來的整個下跌浪的下調幅度（下調幅度愈小愈有利）。

在未知道上述三個條件前，現在就輕言「曾在過去10年(任何時間)出售過住宅物業，而出售物業後未有再次置業，是“落錯車”」，是言之過早。

～　 待續　～

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