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功。德。言
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王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2018年2月23日

租金管制,想也不要想 (1)

 (原文發表於20140227日)

長期實踐證明,租金管制利少弊多

近年樓價狂飆,梁振英上台重手推出辣招,樓價升勢才稍為扭轉,但仍然貴得令人咋舌,牽連所及,租金跟隨猛漲,未上車的市民怨聲不絕。有壓力團體和政客趁此機會,要求特區政府恢復租金管制,官員面對需要作出回應的壓力。

215日運輸及房屋局局長張炳良一改以往向租管說不的態度(談話全文見附文),指特區政府會具體和全面地研究租管的利弊,總結過往香港實施的經驗及海外的做法,並首次透露長遠房屋策略委員會稍後向政府提交的最後報告中,將會提及租管,當局會作出跟進。

租金管制是甚麼東西,對35歲以下的青少年來說,大概不甚了了。租金管制是港英年代的產物,住宅租金管制最早可追溯至1973年,當時私人租住單位短缺,租金高昂,港英政府便制定租金管制政策,限制部分戰前及1981年前建成的舊樓,其住宅單位租金在兩年內不得多於市值租金90%,或加租幅度不應超過30%,以低者為準;包括1981年以後建成的新樓,祇要租客在續約時願意繳交市值租金,即使租約期滿,業主也不得收回有關的物業。該條例第119E條規定,業主祇可以物業重建、業主自住或租客欠租等理由,向土地審裁處申請批准不再重訂租約。申請時,要為該等理由提供具體證明。

1998年發生亞洲金融風暴,不少業主要大幅減租才能租出單位,當時的房屋局認為「租金管制」對舊樓業主不公平,對市場造成長期扭曲,於是動議廢除租金管制,獲立法會通過,終廢除實行了25年的租金管制,但租客的租住權仍受保障,要到20047月才廢掉。至此租金管制才徹底告一段落。

實踐是檢驗真理的唯一標準。香港過去超逾30年推行的租金管制,對控制租金的能力並非預期中的見效,甚至適得其反及惡果纍纍:

1.         實施租金管制後,不少業主寧願讓單位空置或將之出售也不願意租出單位,市場上的租盤盤源為之大減。與此同時,因著租住權及租金限制的保障,更多租客放棄買樓而進入租務市場。在供應減少及需求增加下,租務市場的供求更加失衡,租金不跌反升,市民更難租到樓,負擔更重;

2.         在租金管制下,租客受到種種無微不至的照顧,易請難送,業主若不幸遭逢租霸,損失之大,實不足為外人道。鑑此,他們的挑選租客時,會異常挑剔,市民租樓因而更困難;

3.         租金管制政策規限部份戰前舊式樓宇以及分租單位如床位、閣仔等,租金祇能是市值租金的60%70%,業主變相長期大幅補貼租客,損失慘重;

4.         租住權的保障,令業主不能隨意加租逼遷租客。業主若要連租約出售物業,既不能將物業交吉,又每每不能讓買家看樓,往往要降低售價(一般較市價便宜510%)才足以吸引買家。切莫小看這510%的損失,500萬元售價就是25萬元至50萬元,1,000萬元售價則是50萬元至100萬元。業主的失,是因為租客的得;業主的失,亦是變相補貼租客;

5.         租金管制,涉及加租幅度的限制,租住權的保障等等,關係到業主和租客的利益,但雙方立場對立,一旦處理不好,貧富懸殊的爭拗將變得火上添油,社會階層之間的矛盾亦更尖銳化

實踐證明,租金管制是不公義的,它是將租客的長期快樂建築於業主的長期痛苦上,是長期要求業主大幅補貼租客;它人為扭曲了市場運作,與自由經濟原則相忤,以有形之手取代無形之手,不利經濟的發展

-待續-

 

附文

運輸及房屋局局長張炳良215日晚上出席沙田節日燈飾閉幕典禮後與傳媒的談話全文:

 

運輸及房屋局局長:

昨日我在香港中文大學一個研討會上談到房屋問題,在回答台下提問時,我提到我們會研究有關租管的問題。事後我留意到,特別是今日的報章,作了很多的揣測,問及政府究竟在租管方面的立場是怎樣的。我想藉這個機會作一些說明。第一點,一直以來,政府對租務管制的問題,我們都是有所保留的。這個立場我們是一直不變的。我們當然明白到,社會上對近年租金的上升,有很多的意見,的確對我們很多普羅大眾的經濟壓力增大。但政府亦都對租管這問題很關心,如果實行租管,會否有反效果呢?例如說,租金水平會即時提高,或者業主會揀擇租客,甚至封盤等等,會造成供應上的減少,於是效果方面會適得其反。這亦是昨日我在研討會上我表達的一些顧慮。

長遠房屋策略督導委員會在討論有關問題時,亦都有這方面的憂慮,擔心會否租管是雙刃劍,所以要很小心去衡量利弊兩方面的影響。所以在昨日的研討會上,我回答(提問)時說,我注意到在過去長策(長遠房屋策略)三個月的諮詢期內,的確有相當多的聲音希望考慮實行租管。但當然這個問題亦都是社會上有很多不同的意見,所以我認為這個問題亦都不會消失。我自己一定不會迴避這個問題。我會更加希望能夠透過一些實在的、我們做的研究,看看一些海外的經驗,希望能夠說明得更加清楚,租管問題可能會帶來各方面的影響。我希望社會上不要對現在政府就這個問題的立場,有不同的種種揣測。

記者:

現在的揣測有錯誤的希望,以為是會研究。其實你昨日所講的研究,其實意思不是指研究會否恢復租管,而是看看外地的研究是如何的?

運輸及房屋局局長:

其實我們對租管的擔心,在實行時可能帶來種種負面的影響,我們在過去一年多已經說了很多。在長策會的諮詢文件內亦提及到,直到最近我在立法會也是這樣說。但是我知道社會上,是仍然有一定的聲音,希望能夠透過租管去面對現時租金上升的問題。所以我自己覺得我們有需要再好好地向社會更清楚地解釋,究竟租管可能帶來的一些影響。所以在外國的一些經驗,或者外國有很多的研究文獻,其實都有大量分析,協助我們更加了解這個問題。

記者:

簡單來說會否研究恢復租管?

運輸及房屋局局長:

我們不是說研究恢復租管。我們是研究租管所帶來的種種影響,包括在海外的一些經驗。政府立場一直無變。在長策會內,委員當中,亦都從我們的諮詢文件一開始已經清楚講明,委員會覺得租管這個問題是一把雙刃劍,我們害怕有時好心做壞事,所以要非常審慎。稍後當長策會正式公布諮詢報告時,我相信大家會更加清楚,長策會在這個問題的看法。

 
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