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功。德。言
這樣的「發展了」,不要也罷(2)
 
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2018年3月2日

19.4倍是怎樣走過來的? 

2002年,樓價負擔能力比率是4.6倍,一般打工仔靠薪金買樓都綽綽有餘,上車易極了;

2011年,比率上升至11.9倍;2015年,17倍;2016年,18.1倍;2017年,19.4倍。 

前後15年,比率上升了3.2倍,高速發展了!樓價負擔比率之高,冠絕全球!如果說2011年香港樓價已是位高勢危,則現在應該是勢如危卵。 

樓價去年飆升14.8%,五年來最大升浪 

根據差餉物業估價署公布的最新數據,自20163月起,連升21個月,並連續14個月破頂,持續刷新紀錄,目前按月增幅亦達1.4,亦較去年11月的升幅明顯。 

總結去年全年走勢,售價指數按年飆升達百分之14.8%,不單高於2016年上升近百分之八的幅度,更創下樓市五年來最大升浪,僅次於2012年時按年升近26%的幅度。 

物業投資,30120年才歸本 

物業市盈率是一個衡量投資物業需要多少年才歸本的比率。 

現時的租金回報率,以中小型住宅單位來說,港九一般為2%2.5%(2015年年初為3%3.3%),新界為3%3.3%(2015年年初為3.4%3.8%);豪宅一般為1%2%(2015年年初為1.5%2.5%),超級豪宅更不足1%(2015年年初是不足1%) 

中小型住宅單位市盈率約為30倍至50(2015年年初為26倍至33);豪宅市盈率約為50倍至100(2015年年初為40倍至67);超級豪宅市盈率約為120(2015年年初為100) 

七十年代以來,香港物業市盈率10倍以下為偏低;10倍至15倍為合理;15倍以上至20倍為稍高,但可接受;20倍以上為偏高;30倍或以上為極其偏高。 

現時各類物業的市盈率,特別是豪宅和超級豪宅,比率高得這麼驚人,要50年至120(2015年年初不外要40年至超過100)才歸本,還值得投資嗎? 

上述2017年年尾的數據,較2015年年初的,是大大發展了。 

「發展了」不永遠代表進步

突破前人的理論或成就,我們每愛褒揚「A發展了B的理論/B原有的成就!」。但事情總有例外,上述的「發展了」,不要也罷! 

 

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2. 儍牛 2018-03-03 08:25:27
2002年,香港大量出現裁員減薪,也許是最難買樓的時代。?
3. 儍牛 2018-03-03 10:40:32
2017年,我朋友餐廳請了兩夫妻作洗碗員工,月薪共6萬,每月拿4成供樓,即$24000,可以供得起1200萬樓了。全世界那個地方可以提供有關機會??
4. 回傻牛 2018-03-03 12:46:19
洗碗有三萬一個月?
就算有也要600萬首期
5. 回4樓 2018-03-03 12:55:50
有生產力的洗碗工作,真係有三萬蚊一個月。做地盤,紥鐵就更多,兩公婆,肯去做,兩年儲百幾萬,買樓有幾難?你估林太搵好多咩?
6. 過路人 2018-03-08 18:08:21
王生您好,近日九巴工潮在城中鬧的沸沸揚揚,可否發文分享一些看法與感想嗎?謝謝。
 
 

 

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