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功。德。言
一勞永逸解決香港建屋土地不足的絕世好方案(3)
 
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2019年2月1日

『本人建議的「終極方案」,是建基於這個土地管理制度的。請留意,這個方案衹適用於新界集體官批農地的方案,不適用於其他土地: 

一、2047後不再續期 

有鑑於新界絕大部分農地的原用途已經過時;其自然環境因為不同原因受到極大破壞;亦因現時管理新界農地的法律在幾十以至100年前制訂,不合時宜;為了回應社會對土地的迫切需求,以及未來數代人的發展和福祉,筆者建議政府毋須引用任何法律,衹須以「批租人」的身份,修改土地管理政策。 

特區政府可以地主及批租人的身份修改政策,宣布在現時所有批租農地的到期日,即2047630日後不再續租(留意,這不是收地,衹是29年後不再續租)。』 

據統計,在1983年至1993年間,位於新界的港口後勤及露天存貨用地,由276公頃倍增至560公頃;往後20年間,新界棕地不斷擴張,至2015年的棕地面積已多達1192公頃。至於發展局提交予土地供應專責小組的文件也估計,目前本港有約1300公頃棕地。從供應來看,香港似乎並不缺地,衹是被霸佔在少數人手上。 

專責小組18個土地選項的可建單位數量,當中棕地極具發展潛力,預計可興建17.9萬至35.6萬個單位。不過,對特區政府而言,這似乎並非增加土地供應的首選;從發展局文件可見,當局既擔心動用《收回土地條例》向私人發展商收地的過程冗長,又怕棕地分布零散、難以逐幅發展、開發成本高昂。 

伍先生的建議十分妙,主要依靠「不再續租」,不靠「收地」,令政府可以避開它的最懼動用《 收回土地條例》, 私人發展商可能會申請司法覆核(事實上,他們已不斷強調會這樣做),政府收地有可能失敗或拖延許多年,又怕輿論說它侵犯私有產權,而有收地之效。 

為什麼光靠公佈 28年後不再續租農地就有收地之效?且看伍先生「終極方案」的其他部份: 

「二、不再接受改契 

特區政府宣布從即日開始到租約期滿,不會為任何承租人更改農地地契,作其他用途。 

三、逐步提早接收退租地 

特區政府同時應宣布,由即時起到2047630日租約完結前,分開不同階段(可分35個或更多階段),讓承租人提早退租,歸還土地予政府。愈早退租,可獲愈多特惠補償;愈接近2047年,特惠補償則愈少。2047630日租期屆滿日,政府自動收回土地,不予特惠補償。提早收回的土地不需即時發展,政府可以以短期租約形式再批給原承租人或現有土地使用人,重獲土地控制權亦能善用土地。」 

要害在第三條,農地承租人續租無望,28年後(2047年後)農地就要無償歸還政府 ,再無任何價值可拿,但政府又動之以利: 

「由即時起到2047630日租約完結前,分開不同階段(可分35個或更多階段),讓承租人提早退租,歸還土地予政府。愈早退租,可獲愈多特惠補償;愈接近2047年,特惠補償則愈少。2047630日租期屆滿日,政府自動收回土地,不予特惠補償。」 

衹要不同階段的特惠補償(特別起初幾年)金額厘定恰當,夠吸引,承租人自然會選擇盡快退租,歸還土地予政府,以換取較巨額的補償。這結果不就是有低價收地之實之效?! 

 

─待續─

 
 
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1. 給王先生潑點冷水 2019-02-02 02:15:50

先生可能還不太明白現今香港社會問題的深層原因。香港的社會問題不斷累積而不能解決,自然是香港特區政府的管治無力亦無方。而之所以政府管治無力無方,根源在於這個政府從來就是一個弱勢政府,和港英時代完全不可相提並論;並且,這個弱勢看來還要繼續下去,可見的將來沒有扭轉的可能。而王先生所提的方案,只有在一個至少如港英當時般強勢的政府下才有能力及意願實施。

 

那麼就要追問,為何香港特區政府遠遠不能如港英政府強勢?

 

當然,這個問題也可以扯到東西方對峙,而香港恰好是一個各種力量的交匯點和平衡點。不過,這對於香港來說屬於不可改變的外部因素,因而難以從這個方面得出改善或補救的辦法。我們應該多關注香港的內部因素,發揮主觀能動性。造成特區政府弱勢的香港內部因素也可能有很多種,但其中一個非常重要卻從來無人提及的因素恰恰是一直被奉為不容置疑的原則的所謂“港人治港,高度自治”。正正是由於香港的確實現了“港人治港”和“高度自治”,在香港的特殊條件下,無論特區政府和特首怎樣產生,哪怕是由反對派所謂的“真普選”產生,都不可能避免這個政府的弱勢和管治不力。

 

香港的特殊條件就在於它太小了,而且與周邊地區的政治制度完全不一樣。因此特首就是從政的港人能爬到的最高位置,而一般的司局長和立法會議員就是他們已經相當滿意的歸宿。由於與周邊(內地)的政治制度完全不同,這些高官和議員一旦任期屆滿,無法轉到內地繼續從政,也無法去英國開拓他們的仕途。他們中的絕大多數人不得不留在香港生存發展,因此他們普遍具有不敢得罪本地豪強和各種勢力,“事事留一線,日後好相見”的思想,從他們上任的伊始就是這種心態。這樣的政府焉能強勢??

 

相對地,如果是一個英國的政治人物,例如利物浦市長,他任期結束後還可以去其他城市競選市長,或者競選下議院議員,被內閣委任為駐外大使或其他職務等等,發展和可選擇空間顯然大得多,也就沒有那麼擔心得罪人,也有膽量幹些可能得罪部分人的事。那麼他領導的政府當然就會遠比特區政府強勢。

 

以上是“港人治港”所帶來的問題。而“高度自治”所帶來的問題就是,中央政府本來有一套頗有效的考核和獎懲官員的制度,卻由於“高度自治”無法在香港實施。於是香港特區政府逐漸變成一眾本地政客的嘉年華,你好我好大家好,大家好才是真的好,好開心好愉快好愜意好舒服的日子哈哈哈......

 

所以我們看到,在前面四任特首中,比較敢想敢幹,願意積極做事的反而是第一任董建華。這正正是因為董出身富豪,不存在(或較少有)對後路的顧慮。但董的最大問題是缺乏政治經驗和政治眼光。他開始時對反對派存在幻想,犯了“政治幼稚病”,以為可以通過自己的開明和寬容化解對立,創造和諧共融的模範社會。他熱愛香港,希望香港保持競爭優勢,因而推出一個又一個宏偉計的設想:數碼港,中藥港,等等。然而他不懂得實現這些設想要有什麼樣的條件和配套措施,更不明白,除了他一個人積極以外,一眾港府官員和職工早就是一班嘻嘻哈哈只顧過好自己小日子,給自己留後路的庸俗小市民。因此,就算他想好了實施條件和配套措施,面對的也只是各種推諉卸責磨洋工,根本不可能落實。

 

到了第二任曾蔭權的時候,這種政府官員“嘉年華”的狀態更加明顯和惡化。曾本身就是典型的這種人,而他最信任最老友的許祀仁,更是一名大貪。曾不敢大貪,也勾搭不上頂級富豪(人家關係直通北京,根本不鳥他),只好找些新晉富商和次一級的資本家來勾結,從中貪些小便宜。

 

第三任梁振英,口號叫得響,同樣的雷聲大雨點小。除了在中央支持下挺過“占中”危機,我看不到他究竟有何實在的政績。第四任林鄭月娥,或者相信她會比曾廉潔,也比梁務實肯幹,但在早已定型的香港官場“嘉年華”文化下,她又能幹出多少成績?實在不敢高估。

 

至於王先生設想的那些“絕世好方案”,是要排除萬難,勇敢面對各種咒駡和詆毀,甚至準備迎戰可能出現的管治危機(例如反對派借機煽動鬧事)才能實現的。縱使林鄭本人能,她的手下也絕無足夠的膽量和擔當,所以也就是說說而已了。

2. 用古時的話講,香港官場現在的狀態就叫做“文恬武嬉” 2019-02-02 20:36:17

過去一旦官場形成這種狀態,就是嚴重的社會動亂即將到來的前奏。香港之所尚未大亂,只是因為還有一個強力的中央和軍隊在控制局面,防止最壞的情形發生。一旦撤去這重保險,僅憑建制派那班人和少數政府官員根本是無法壓得住場的。這就是反對派和港獨勢力那麼仇恨中央,晚晚夢囈“支爆”的原因。

 

客觀地,所謂東西方對峙等外部因素只是影響政治和政制等少數問題,大量的經濟民生和社會發展問題和外部因素無關,而是香港內部的問題。特區政府本來有很多機會做得更好。王先生與其提些難以落實的政策建議,不如思考一下如何加強特區政府的管治能力和官員的責任心,建立怎樣的官員考核和獎懲制度,更對香港有實際和迫切的意義。

 
 

 

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