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功。德。言
一勞永逸解決香港建屋土地不足的絕世好方案(4)
 
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2019年2月9日

伍華強繼續說他的終極解決方案: 

『四、持續收地 

由現時到2047年期滿前,政府保留運用《收回土地條例》,繼續按社會需要收地,補償跟「時段退租特惠補償」相若。』

伍先生原來不是放棄收地,有需要就收,持續地收,但以提早接收退租地為主,收地為輔。 

『方案有法律風險嗎? 

建議瘋狂嗎?不。為什麼新界土地囤積多年,發展商依然不發展把房屋推出市場呢?這是因為發展商看到香港土地的「預期價值」,通過逐少增加房屋供應以推高樓價。通過改變現時土地管理制度,則可即時改變新界農地的「預期價值」。由於發展商愈囤地,土地愈不值錢,因此此方案有效促使持有大量土地的私人地主提早退租,把農地業權歸還政府。

方案並非瘋言瘋語,亦非毫無先例:六十年代,政府為了建造公共行人通道,也把中環一些土地收回不再續租。香港土地制度的基本精神,即「有期土地批租」,本身就賦予政府行使不續租的權利。不假思索把土地無限續租,變相成為「永久性」(In Perpetuity)的租約,其實與香港土地制度的本意背道而馳。 

這個方案亦沒有對農地的承租人,以及他們在現有地契上的權益造成任何傷害。新界農地本來的租期是9975 + 24)年,到1997630日已經到期。由199771日起,新界農地的業主毋須補地價,自動從政府手上續期50年,已經得益不少。按整體社會需要,在2047年後不予續租,對地主而言根本沒有損失。這建議是一個公平、顧全香港大眾利益、有效在短中長期提供土地的方案。 

政府行使的權力,是普通法下賦予地主的權利(即Landlord's Prerogative),地主作為批租人,有「絕對決定權」(Absolute Discretion)決定是否續租土地。政府毋須引用任何現行法律,因此被承租人根據現行法律挑戰的機會微乎其微。 

現時《基本法》有關土地的條文,即第684105條,亦沒有禁止政府行使方案。唯一值得斟酌的是「業主有合理期望」續約。但若政府在2047前的29年已公報不續約的決定,可以司法覆核成功的機會也微乎其微。』 

林鄭政府最怕承租人(特別是地產發展商及鄉事派) 搞司法覆核,官司曠持日久,但伍先生指出,若政府盡早公佈不續農地約,承租人司法覆核成功的機會微乎其微,伍先生言之成理。 

我完全同意,伍先生的方案是一個「公平、顧全香港大眾利益、有效在短中長期提供土地的方案」,不僅這樣,它還是一個情、法、理都站得住腳的方案,而且在執行上簡單易行,唯一「不好」的地方,就是嚴重損害了既得利益者的利益。 

衹要林鄭政府有勇氣擇善固執,「雖千萬人,吾往矣」,香港居住土地長久不足的大患就出現一個前所未有的良好變局: 

『粗略估計,新界農地全退租或到期後,面積應不少於8000公頃。收回土地後,政府便有空間及機會,為新界訂定全面發展、環境復修,以及保育策略,重新全面規劃土地用途,全面提供大量房屋,改善現時受破壞的自然環境,促進經濟發展。 

由於迫切的需要,政府亦毋須一味等待地主退租,以《收回土地條例》進行收地,推展已規劃多年的3個新市鎮。由於2047方案中,已說明政府不續租及改地契,因此政府收地時面對司法挑戰的威脅更低!至於清拆等前期工作,因為有地在手的關係,亦更易處理安置問題。政府完全取回土地供應的主導權,就能更快、更有力應付困擾香港人的「貴、細、擠」問題。 

因為預期會有大量土地供應,現時土供組那18個土地選項,已變得沒需要。方案可減低社會爭拗促進和諧,社會亦毋須再於未來3040年重複討論土地供應問題。當然,預期短期內需要大量現金作特惠補償。因土地有價,政府可透過成立特別基金,發行債券籌集資金,資金的問題便能迎刃而解。』 

─待續─

 
 
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1. “唯一的不好”恰恰是關鍵和決定性的因素 2019-02-11 21:10:18

在新界囤積土地的除了各大地產商,還有許多鄉氏勢力和各路投機客。這些人目前都還算是現政府的支持者。一旦誰讓他們大發橫財的美夢落空,即刻就會翻臉,所謂“奪人財路如殺人父母”之謂也,王先生不會不知。而一旦這些人公開翻臉,他們背後的所謂建制派也會暗流湧動,難以控制。

另一方面,反對派也是蠢蠢欲動,無時無刻不在尋找一切可以利用的藉口和機會挑起矛盾,煽動鬧事。反對派之中的某些人如朱凱迪等,更是與新界鄉紳眉來眼去,企圖借機打入鄉氏勢力,前不久的鄉選提名風波就是證明。為博鄉氏勢力支持,朱凱迪一貫鼓吹“發展棕地”的提議,而大肆反對開發郊野公園,目的就是討好佔有大量棕地的鄉氏勢力。

即使按最好的估計,這些嚴重受損的既得利益者也會發動無休止的司法覆核,而覆核的理由很可能就是:基本法既規定50年不變,則特區政府既無權改變2047年前的土地租約,又無權決定2047年後續租與否,因為這必須由中央政府或2047年後的香港政府決定。面對這樣的理由,恐怕法院的判決也並非輕易如王先生或伍華強所估計的會一邊倒向特區政府。

面對這樣重重的風險和困難,王先生還以為林鄭政府和她的團隊會迎難而上,“雖千萬人吾往矣”嗎?那太高看他們了!

林鄭連“發展郊野公園邊緣地帶”(也是王先生之前主倡的建議)這樣輕微觸動既得利益的政策都不敢作為主要選項,談何得罪大地產商,鄉氏勢力和各路足以呼風喚雨的投機客?林鄭之所以主推填海,就是因為這個政策主要是花錢,直接反對的人最少(充其量幾十個所謂環保人士)。新界的地權怎麼辦?肯定是拖得一日算一日,讓下屆,下下屆,直至2047年後的政府處理了,反正我不做醜人,不做得罪人的傻瓜。

 
 

 

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