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提前還房貸要交違約金？利率低投資機會變少，為何更多人要提前還
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(原文發表於2022年8月18日)
最近一段时间以来，大家有没有发现很多身边的朋友想提前还贷了，过往这些年我国房地产市场高歌猛进，很多朋友们买房那一定是要用贷款的，然而今天身边很多人包括新闻媒体报道，大量的人希望到银行提前还贷，把以往的贷款还掉以便减少未来月供的压力。
甚至有些人到银行还贷的时候发现银行说了不能马上还，咱们当时签的合同是25年30年的，现在你要提前还贷你这是违约，针对你这种违约，有的银行说对不起我要罚你1%的本金作为一种违约金，有的银行说你必须得提前一个月两个月，你今天就有钱也得再交一两个月利息之后我才能允许你提前还贷。
对于大多数银行而言，房地产按揭贷款都是一笔非常优质的资产，今天虽然全国很多城市出现了一些烂尾楼，以至于很多烂尾楼的业主团结起来说他们要停止还贷，但是数量总体还是非常小的，大部分银行的按揭贷款出事的概率是非常低的，为什么呢？
银行也清楚，一方面你要买套房子好歹你已经交了30%的首付了，银行才给你把那70%的按揭贷款打过去，如果你停贷了，那么你很有可能前面的30%首付血本无归，都是自己的血汗钱，谁敢拿这个钱跟你开玩笑？
而且在过往20年，我国的房地产市场是一路高歌猛进的，如果你真的是在10年前贷款买了个房，那么我绝对相信10年后你这个房价一定是上涨了，银行那点按揭贷款相比于今天已经涨起来的房价恐怕只占到这个房价的20%、30%了，在这个状态之下，除非这个人脑子有病，他是不会停贷的。
而且即便这个人真的遭遇到了重大的经营危机，失业了、下岗了、没有收入了、生意破产了，他还不起贷款他也可以轻轻松松的把这个房子拿到二手市场去转卖，卖得的钱不但能还得了银行贷款，而且自己手里还能剩一笔现金，所以一笔按揭贷款还的时间越长，他不还的可能性就越低。
所以因此对于大部分银行来讲，按揭贷款绝对是优质资产，您想想银行的钱它能拿去干什么，它借给那些资产非常优良的大企业，人家可能不缺钱，银行行长还得哄着人家的老总。借给那些真正缺钱的民营小企业，那还真是担心人家还不起钱，抵押物不充足，所以按揭贷款真的是很多银行的生命线。
在这个状态之下，有人要提前还贷了那就等于把这笔资产终结掉了，银行赚不到钱当然是不愿意了，那么对于我们广大房产消费者而言，现在这样一个市场环境之下我们到底应不应当提前还贷呢？在探讨这个问题之前，我觉得我们还可以再探讨另外一个问题，那就是今天我们买房应不应当使用按揭贷款呢？
这个问题如果在5年之前问出来，我觉得大家会异口同声的说一定要，甚至会有很多专家学者出来跟你解释说，买房一定要贷款，为什么，这恐怕是你这一生有可能借到的最大的一笔钱。
想想也是，如果不是按揭贷款，哪个银行敢动辄借给你几百万，只需要你提供首付和一纸收入证明就行，那个收入证明有很多地方还是作假的，专家学者会说按揭贷款是国家给予年轻人的一种福利，甚至这种福利只是一次性的，因为咱们都清楚当你买第二套房买第三套房的时候，不单首付要增加，银行利率也要提升，而且确实有很多地方对于年轻人的首次刚需购房在贷款首付贷款利率甚至契税上是有很大优惠的。
而过往20年我国房地产一路高歌猛进，也确实坐实了这些专家的说法，咱们这么讲吧，那个时候我们用按揭贷款买房就相当于银行跟你一起做生意，你出3成人家出7成，每个月你只要按时的支付一些本息就可以了，这笔生意促成之后5年之内房价翻番你相当于把本金统统赚回来了。
但是你给银行的就是一点利息而已，这个事听起来它确实是个巨大的福利，但是这也有一个先决条件，那就是房价只上涨不下跌，而且房价上涨给你带来的收益远远大于你每个月要给出的银行按揭贷款利息，然而当这个根本条件发生变化之后，一切的逻辑就都需要推倒重来了。
比如说在过去两三年，真的有很多地方的房价不但没有上涨还下降了，过去这半年以来全国多地房地产市场进入到了冷冻期，房子根本就不好卖，任凭开发商如何的打折送物业费送车位费，任凭银行如何的降首付降利率，这个房子它就是不好卖，而且很多过去两年买房的老业主还要抱怨凭什么我们刚刚买房这个房价就降下来了？
虽然市场经济随行就市，我们知道开发商有涨价的权利，人家也有降价的权利，可是毕竟面对房子这个大件，你说你刚买完之后一平就跌了几千上万块，谁能受得了，在这样一个状态之下，有些人就要出来算算账了，现在贷款买房还合适吗？
你贷款买房每一年要支付给银行接近5%的利率，要知道今天我们已经彻底进入到了一个低利率时代，你到银行搞个定期存款一年期大概只有百分之二点几，哪怕是5年期的还是大额存单的，超过3.5%的我看都很罕见。
当然我们还有各种各样的理财，然而国家早就明确了理财是不能保本保息的，理财可是有风险的，所以你手中的资金想稳定获得的回报连3%都很难，而如果你贷款买房的话你要支付给银行的恐怕是接近5%，而且你不还银行手中可是有充足抵押物的就是你那套房子，所以很显然当房价进入到下跌通道之时，可能未来5年10年这个房价的涨幅都不会高于银行的贷款利率。
那么这个逻辑就反过来了，相当于你和银行合伙做生意，但是你要给银行的远远要多于你的所得，你甚至最后可能把本金都亏进去，所以很显然这个时候你再贷款买房这就不是福利，这就可能是个陷阱。
当然也有很多人要说，你以为我愿意贷款买房吗，我是因为没有足够的资金我才贷款买房的，在我最需要钱的时候银行义无反顾的站出来把钱借给我，那我给人多点利息也合理。
但是大家仔细想想这个逻辑其实也是有问题的，为什么？我们中华民族从来讲究的就是量入为出，你有多少钱你就干多少事，当你的钱不足的时候，你为什么一定要先跟银行借款把房子先买到手呢？过往20年这么做绝对正确，因为房价在不断上涨，今年房价就会比去年高，明年比今年还高，所以哪怕你借钱你都应当先把这个房子买下来，然后你享受房价提升给你带来的资产升值。
可是如果5年未来10年房价不但不上涨它还下跌，或者说房价的涨幅非常的温和，大概只有每年百分之一二，这个情况下你再跟银行借高额利息去摁住这套房子实际上就没有意义了，你完全可以先租一套房子，然后慢慢攒钱，什么时候有了足够的钱你再去买房子，而且那个时候说不准房价比现在还低。
你花同样的钱会买到更大的房子，而且不用担负这样高额的利息，今天的日本其实不就是这样吗，为什么大量的日本年轻人结婚的时候不考虑买房子，因为他们非常清楚在过往30年的时间中日本房价没有上涨，日本房产泡沫彻底破灭了，所以他们就可以完全量入为出了。
我有多少钱我就买多大的房子，哪怕没有钱我都可以租房子住，反正我提早买房子并不能享受到因为房价上涨而带来的资产升值，所以如果我国房价一直降下去或者说一直保持一个非常温和的成长，比银行的存款利率还低的话，那么我们可以想见未来会有大量的人根本就不选择贷款买房。
因为大家都会算账，贷款之后你要给出的资金成本是超过5%的，而你房价才涨个1%，我亏大了，明白了贷款买房这个道理我觉得大家就会明白为什么近期有大量的人会提前还贷，这一方面是因为大家已经了解到近期房价会不断下跌，而另一方面还有一个很重要的原因就是今天我们的投资渠道正在不断的变窄。
根据我们刚才的讲法，今天还背负房贷的中国人资金成本大概在5%左右，甚至如果你是两三年前买房的话，你的综合资金成本可能会超过6%，如果这个时候你手中有了一笔钱，比如说你发了一笔年终奖或者说你过去两三年省吃俭用又存下了那么几十万块钱，你就要考虑我这笔钱要不要提前还贷。
倒退三五年可能大量的人是不选择提前还贷的，为什么？因为那个时候大家觉得我还有非常多的非常充足的投资渠道，比如说你可以去买个信托，7%到8%的年化回报，你可以去买个私募基金人家承诺你10%以上，甚至还有很多人中招了落圈套了去买了P2P，那个时候P2P承诺12%甚至18%的年化回报。
而今天所有这些基本都没有了，P2P已经彻底完蛋了，这个行业就不存在了，而大量的信托我不知道大家今天敢不敢买，因为真的有信托已经打破刚兑了，甚至我身边真有这种风险厌恶型的朋友，你让他去买银行理财他都不敢买，为什么？
你买银行理财之前是要做风险评估报告的，而且银行工作人员他必须要告诉你说咱现在这个理财跟以前不一样了，咱这个理财是不能保本不能保息的，虽然我们承诺你说我们这个团队很优秀，以往赚到的利率非常多，但是保不齐今年他们不但没赚到钱可能还要亏钱。
对于很多人而言大家是对风险极度厌恶的，我们就想搞个保本保息的存款，任何时候我这个钱随时随地能拿出来就行，但很显然这样的话这个利率就会非常低，所以大家一算账我这边买银行储蓄3%个点不到，而我那边房贷款5%到6%这个差额通通让银行吃掉了，与其这样我还真不如提前还贷。
当然以往房地产高歌猛进之时，还有很多人会说我手里这几十万我先别提前还贷，我再去买个小房子，我买小房子的时候我还可以跟银行贷款，我把这个杠杆加足，然后我就享受到房产上涨的红利。
5年之前你这么做可能是很精明，5年之后的今天不知道还有多少人敢这么做，因为很显然现在大家的共识就是几年之内投资房产房价暴涨的可能性那几乎为零，今天还本着投资或者投机的心态去买房产，那么我们只能说你这真是太落伍了。
所以换句话讲，其实就是因为我们普通老百姓今天的投资渠道在不断的变窄，以往的P2P也好信托也好，甚至投资房产投资公建也好，现在都演变成了一个又一个大坑，因此我们才变得更加谨慎。而与此同时呢，我们又处在一个低利率时代，所以大家更感觉到5%、6%的房贷这个利息有点太高了，如果有机会给它还掉那干脆赶快还吧。
当然在您准备提前还贷之时，我们也得给大家讲这个事一定得慎重，因为还钱容易借钱难，有些专家讲的是对的，确实房地产按揭贷款可能是我们普通人这辈子能借到的最大的一笔钱，动辄几百万。
而且相对而言房地产按揭贷款的审批、流程手续是比较轻松的，当你把钱统统还完之后，如果你真的找到了一个更好的投资渠道，如果你真的想下海做生意需要一笔资本金，你当然可以拿自己的房子再去贷款，但这一次你的贷款审批可就要麻烦多了，而且你借的金额借的年限都比以往要少得多。
就像以往有很多中介忽悠老百姓说，按揭贷款转化成经营贷款，我们就建议大家最好不要这样做，因为经营贷款大概每年就要归本还息一次，这样大的资金额不是我们普通人能随时把握得了的，所以今天处于一个房地产下行和低利率的时代，如果您手里真的有很多闲钱的话，提前还贷是一个不错的考虑，但是如果你觉得这笔钱你未来可能还有别的用处，未来可能还有更好的投资方向，那么您倒是可以再谨慎一些。
