香港地產發展商不盲目搶地底因

3月8日，信報社評發表了《商家心態看天價投地》的評論。

『新鴻基地產主席郭炳聯明言，始終要「計到數、賺到錢」才落標。另一邊廂，嘉華集團主席呂志和拋出一句「中資去得那麼盡，有朝一日會否坐艇？」』

郭炳聯和呂志和不約而同說，所落的標是以有利可圖為前提的，他們之所以落敗，是因為對手出了癲價，他日虧本的機會很大，這樣的落標，他們不願做。

『港商堅持嚴守紀律，中資則為搶奪市場佔有率（或基於其他非純商業考慮）「投了才算」，這除了反映兩地業界對香港樓價前景看法不盡相同外，亦突顯雙方對未來供求、市民承受高樓價能力，以至公司財務風險各方面的評估均存有差異。』

兩種不同的落標價取向，的確反映兩者對香港樓價前景看法、未來樓宇供求、市民承擔能力及公司財務風險的評估的不同。問題是，誰的看法比較靠譜。我們比較傾向郭、呂兩人的評估。

『呂志和把中資高價搶地歸因於「平錢」太多，此說雖有一定道理，但資金氾濫舉世皆然，本港發展商何以不為所動，在中資愈戰愈勇下冷眼旁觀，拒絕跟對手鬥搶？』

信報社評問得有道理。

『眾所周知，2008年金融海嘯後，全球央行以零息政策配合量化寬鬆「放水」，刺激經濟活動和企業投資。然而，8年已過，真正受惠的祇有股樓等資產市場，企業投資復甦步伐非常緩慢。

《經濟學人》引述英倫銀行一項調查指出，截至2007年的40年，英國企業投資以平均每年百分之三的速度增長；金融海嘯後8年，相關投資年均增長祇有百分之一點五。換句話說，「平錢滿街」並未能激發企業投資意欲，商家態度反較昔日審慎。

所以如此，固然與商界對經濟前景信心尚未完全恢復有關，但英倫銀行的調查還有一個十分有趣的發現：「無風險利率」（risk-free rate）雖已接近零水平，但英國企業在決定是否落實投資時採用的「最低資本回報率」（hurdle rate）仍然維持於百分之十二，與金融海嘯前相若，祇有達到這個最低回報標準，投資者才願意「去馬」。』

信報社評解釋得有理。

『這個發現值得注意之處在於今時不同往日，資金成本已降至史上罕見的低水平，企業卻沒有相應下調對投資回報的最低標準，變相等於要求更大的利潤空間。

我們認為，這個現象帶出了兩個重要訊息：一、資金氾濫不代表企業投資意欲必然增加，但對推高資產價格則肯定大有幫助；二、企業拒絕調低對投資回報的要求，不等於商家一心追求「暴利」，他們看到的可能是利率長期處於超低水平，說明經濟前景好極有限，資產市場潛伏著巨大泡沫風險，企業作出任何重大投資決定，容許犯錯的空間（margin of error）較利率正常時期更小，因此不會胡亂投資。

英倫銀行調查針對的乃大不列顛商界，香港情況不可能完全一樣。然而，不論是郭炳聯強調的「計到數、賺到錢」才會落標投地，抑或英國企業息口愈低投資愈謹慎，反映的都是商業決策者對風險與回報的理性預期。』

兩個重要訊息是整篇文章的精粹，理據充份、有力。買樓是一項重大投資，香港的樓宇買家亦應如英國企業一樣，看到利率長期處於超低水平，說明經濟前景好極有限，資產市場潛伏著巨大泡沫風險，此刻買樓，要謹而慎之。

『反觀中資，住宅供求、負擔能力、投資回報、風險管理幾大因素加起來，亦及不上一句「貴買貴賣」更能影響他們的投地意向。』

「貴買貴賣」並非永遠見效的金科玉律！反之，「樓價並不取決於生產成本，而取決於供求和內外環境因素」才是真正的顛撲不破的真理。

李嘉誠論投地、樓價、買樓自住及理想

對於近年內地發展商積極在港高價投地，長和主席李嘉誠3月22日在集團業績發佈會上指出，內地發展商來港高價買地，付出真金白銀，公平公正去競投，即使買貴地都是其商業決定，認為香港人和自己都對此無反感及擔心，最重要保持香港是自由城市。

他又指出，地價有時平有時貴，但將公司建立於不敗之地最重要。集團資金充裕，在買地上有很多選擇，太貴不會買，價錢合理會繼續買。

他重申，因為樓價頗高，建議港人不要炒樓。他不無感慨地說：「我自己是香港人，看到香港從一個戰後辛苦及不可能（突圍）的環境，一路向上，而今日所看到，祇是炒樓、層樓高些呀，或者賺多些呀，其他建設呢？其他的理想呢？」；如收入支出可以應付應買樓自住；因為市場購買力強，未來一、兩年樓價都不會跌。

李先生的發言，素來言簡意賅，往往要細嚼才可悟出其深意。

關於內地發展商在港高價搶地，李先生的說話，要害在「地價有時平有時貴，但將公司建立於不敗之地最重要」，「在買地上有很多選擇，太貴不會買」。李先生是委婉地指出，內地發展商出價過高，他日虧本的機會很大，可能會將自己置於滑鐵盧的險境。

早前郭炳聯和呂志和不約而同說，所落的標是以有利可圖為前提的，他們之所以落敗，是因為對手出了癲價，他日虧本的機會很大，這樣的落標，他們不願做。李先生的看法，與郭、呂兩人如出一轍。

李、郭、呂三人的共同看法，對香港樓宇買家有甚麼啟示呢？我們覺得，內地發展商和買家癲價買地買樓，香港買家毋須跟他們癲，買樓應該「以有利可圖為前提」。

去年3月17日，長和主席李嘉誠在集團業績會上，直言2015年香港經濟是20年來最差的一年，各行各業面對不同壓力，經營相當困難，若然沒有內地支持，相信恆生指數至少跌一半。

談到本港樓市，李嘉誠認為「去年及前年買的樓蝕本不出奇，最低限度賺不到多少錢；去年買的，多數會蝕就更不出奇」，「本港樓市表現的確出現放緩，集團投地會步步為營，較為小心，不會搶地」。

雖避重就輕僅說樓市放緩，李嘉誠其實變相承認樓市轉勢下調；告訴市民他的公司投地會步步為營，是變相提醒市民買樓要步步為營。

今年集團業績會上，他不再提香港經濟之差（其實去年依然差，甚至較2015年更甚），但再次語重心長告誡港人「樓價頗高，不要炒樓」。

說樓價頗高，是李先生逼於自己身份的溫和說法，其實是極度偏高，樓價與家庭年收入中位數比率已達18.5倍，不計國內二、三個一線大城市的近期癲價，是全球第一的天價。

「今日所看到，祇是炒樓」，香港地產第一人眼中竟然是人皆（全民？）炒樓，樓價之偏高，可以想見。

李嘉誠期望港人擁抱理想。根據統計處2月公布中期人口及有關數據，家庭住戶每月收入中位數為25,000元，較10年前17,250元增加44.9%，但扣除通脹後的實質增長僅約6%。過去10年，私人房屋租金狂升近一倍，租金佔入息比重由25.2%升至30.7%，私樓樓價更狂升二、三倍。在香港生活明顯是一件非常困難的事，特別是投身職場不久的年輕人，少不免產生「上樓」和「上流」皆無望的悲哀。在這情況下，普通港人還怎敢奢談「理想」。

「如收入支出可以應付應買樓自住」，這是李先生多年不斷重彈的舊調，但這種說法有待商榷。買樓不光要看能力，更要講究購買時機。要買，最好在樓市處於下跌浪浪底時買，次佳選擇是在接近浪底時買；切忌在樓市處於上升浪的高峰期買，這個時候買入，可能要等10年至12年樓價才可見家鄉；其次要戒在下跌浪的初階買。買樓，除考慮自己能力外，更要看價格，認清楚現時樓價處於甚麼階段。我們認為它此刻處於上升浪的頂尖高峰期。縱有財政上的能力，不能一概而論認為任何時候買樓自住都沒問題。

「市場購買力強」，那主要是國內來港買地買樓者的購買力強。這種強，是各種特殊因素造成的，不會持之久遠，它會因為該等一種或多種特殊因素的消失而隨時隨地消失。

「未來一、兩年樓價都不會跌」，那麼一、兩年後呢？