買樓，時機較能力更重要

一位知名地產評論員約三個月前評論樓市，預測「未來二年樓價會升20%」。

未來二年樓價會升20%，那第三年呢？樓價還會升嗎？不升，會調頭跌嗎？這位評論員沒提供任何後續線索或答案。

祇曉得提供過份簡單數據、理由甚至沒提供數據、理由就預測未來一兩年樓價升多少跌多少而迴避預測更長期的樓價走勢的地產評論員，我是不大看得起的，太過缺乏前瞻能力了，這樣的預測，價值不大。

如果說兩年內樓價會升20%，它日後再升到甚麼時候、甚麼幅度才會見頂回落？

經濟有循環周期，物業亦然，衰退、蕭條、復甦、繁榮，周而復始，循環不息。物業周期的衰退、蕭條，一般歷時三、四年，復甦、繁榮，一般歷時五、六年。自2003年以來，今次的復甦繁榮期已達14年，歷時之久遠超一般，特別是當樓價此刻已升至極其偏高的水平，目前的樓市是處於四階段中哪一階段？如果它是處於繁榮期，這次的繁榮期，還可以持續多久？

知名評論員的預測完全沒有觸及上述那些十分重要的判斷。

在甚麼時候買樓，時機較能力更重要！最合算是在復甦期始初買，最要命是摸頂買。根據過去的紀錄，每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰，樓價至少升3、4倍；相反地，見頂回落至見底，樓價往往最低限度跌去40%（上次的下跌浪，由1997年10月至2003年8月，足足跌了67%）。我們此刻首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期，是復甦期當然好，是繁榮期初階亦問題不大，但如果是繁榮期的尾聲，你還入市，豈不是把自己置諸危牆之下？證諸本港過往60年的地產發展史，一個上升浪絕少超過13年，而今次迄今為期14年的上升浪，無論看樓價還是時間，該是接近甚至已達摸頂了。

一手樓的動力來自年輕首置者的富爸富媽

不少大行看好樓市，但部份唱反調，對後市不感樂觀。

較早時候花旗銀行的研究報告指出，本港樓價或已見頂，預測今年樓市跌15%。

野村證券認為，今年樓市上升動力主要來自中資高價搶地及按揭借貸進取，但兩項利好因素都將於明年退減，因此明年樓價勢將調整。

彭博早前以「97危機的鬼魂仍纏繞香港經濟」為題分析，樓價不斷上升，令市民的供樓負擔愈趨沉重，一旦樓價逆轉，對香港經濟將造成沉重打擊，一如20年前。

與上述看淡大行背道而馳的是很多上車的年輕、無殼蝸牛一族。

截至去年12月止的5年，住房抵押貸款餘額激增逾三分一，現在其規模相當於本地GDP的47%，較1997年的33%高出14%，平均每名港人背負的按揭貸款為15.8萬元，較97年亦急增1.29倍。

吊詭的是，樓市急升，原本更難買樓的年輕人卻是申請按揭最多的階層，很多想搭上樓市快車的年輕人，因著發展商提供的額外按揭貸款而一嘗所願，這解釋了為甚麼在二手成交停滯的情況下，新盤銷情依然火熱。

這些搶樓的年輕一族，錢從何來？原來都是倚靠富爸爸、富媽媽。

根據一個統計，新界4月份一個熱銷新盤的買家群中，約40%不到30歲，而超過三分之一的買家（注意，不是該40%而是整體的三分之一）在支付首期時倚靠父母墊支全部或大部份。

一手樓（特別是細價樓）的動力原來主要倚仗年輕買家背後的富爸富媽及發展商提供的額外按揭貸款。成交量稀少而樓價一再破頂，是否乾升？而這樣外強中乾的升市，是否強弩之末？實在令人擔憂。

買一手樓，風險更多更重

為甚麼年青的首置者對一手趨之若鶩？一則一手屋苑樓新、配套設施完備；二則細單位面積夠細（由150呎至300呎），縱使平均呎價較中大型樓還貴，細細粒容易食，買細單位的購買力還勉強可以；三則，發展商提供加按，首期不夠的首置族的困難迎刃而解。對許多首置者來說，買一手新樓幾乎是唯一的上車途徑。

買一手樓的優點同時是它的缺點：

1.    發展商提供的加按，同時提高了首置者按揭的槓桿作用，萬一樓價大幅下調，首置者很易成為負資產；

2.    買完樓花，要等一兩年收樓，但一手樓未起好並取得入伙紙及滿意紙前是禁售的；要完全避開加辣招中的額外印花稅（由10%至20%），得困等三年；可以出售了，又要面對同一幢新大廈或同一屋苑數百至數千個單位同時放盤的局面。物業的流動性很低，碰巧樓市轉勢，踏入下跌浪，放盤二三年都未能脫手，不是稀奇事。

前後最低限度要守五、六年。人生有多少個五、六年？

3.    細單位，特別是納米樓、棺材樓，使用及投資價值俱低，縱使肯低價出售，遇難時找人接手特別難。

總而言之，統而言之，買一手樓陷阱處處，危機重重，首置者千萬別喝了迷湯般，見其利而不見其害。

內地資金南下的原因複雜，不宜盲跟

內地人及企業喜買香港樓已是香港開放自由行以來眾所周知的事物。自去年10月左右，它視新辣招如無物，以空前的規模投入香港房地產市場，遍及工、商、住、舖及土地各類物業，樓價及土地招標價今年二、三月以來因此不斷破頂。

內地資金不斷地、大規模地南下，有較複雜的不同原因：

1.     習近平上台4年有多，重手整治國內官場的貪腐，連對前政治局常委及前軍委會副主席這等超級大老虎亦毫不手軟，照打如儀，論歷時之久、規模之大，是中共1949年建國以來所僅見。國內大小貪官及涉貪的大小商人為避判刑抄家之禍，早就透過不同渠道走資走人，香港是最熱門的避風港，於今為烈。

2.     國內政策常變，稅亦高，法制縱使完備，限於執法人員整體水平不高，行事往往有法不依不行不果。相較之下，香港乃法治、低稅及政策穩定之地，對國內豪客及企業的吸引力極大，當國內政策（特別是金融、房地產）愈收愈緊，國內豪客和企業走資的動機愈大。

3.     最近二、三年人民幣一直貶值，而且貶值幅度不少。國內投資於資產的渠道不多，相反地，香港作為迄今中國境內最國際性及最大的金融中心，國內資金基於保值因素，揮軍南下的誘因很大。

4.     目前不少國內資金為避中港的監管及追查，紛紛南下存放於香港銀行體系之外，伺機作一些短期及套現性較高的投資，間接推高樓價。

5.     國內豪客及企業，不少在港投資的經驗不多，往往高估香港房地產的前景，買樓買地計錯數、出價偏高的情況在所多有。

鑑於上述原因，國內南下資金的盲動可能相當普遍，造成香港房地產價格不斷乾升，不斷創新高。畢菲德名言，當人人貪婪，聰明者應懂得恐懼，對盲信香港樓市祇升不跌的用家及投資者來說，最宜人癲我不癲，於此刻忍手。在手物業過多者，更宜趁高出貨。