2018年05月每月成交概況


土地供應18個選項中的重中之重


 

香港不缺土地,缺的是當權者高瞻遠矚的規劃和推行魄力

香港地少人多,土地供應不足是廣泛被認同的觀念。然而,事實真是如此嗎? 

專欄作家習廣思近日一篇報導說出事實的另一面: 

任教城市規劃多年、曾獲歐洲規劃院校聯合會(AESOP)頒發「最佳論文獎」的中文大學地理及資源管理學系教授伍美琴,卻認為香港不缺土地,只缺有願景的規劃,批評沒有規劃的土地開發,根本不能解決房屋問題。

香港的城市規劃到底有多粗疏?從開發率極低的新界土地可以得見。地政總署資料顯示,香港土地總面積為1106.3平方公里,其中香港島、鄰近島嶼及九龍共佔11.5%,即127.7平方公里,其餘88.5%土地位於新界、大嶼山及其他島嶼。根據《郊野公園條例》,郊野公園和自然保護區佔四成土地,即可使用土地面積實際有664平方公里,再扣除已建設的270平方公里(24.3%)土地之後,全港尚有約394平方公里可供發展,這些土地絕大部分位於新界,其中有不少是由私人發展商擁有,與鄉郊環境不協調的棕地。 

新界土地欠規劃,一開始是源於港英政府逃避與新界利益持份者交涉,種下了棕地擴張的伏線,至1983年的「生發案」,當時鄉議局主席劉皇發旗下的「生發地產投資有限公司」,申請在掃管笏一塊農地上擺放建築鋼條遭政府拒絕,「生發」不服上訴至英國樞密院;法院終判政府敗訴,指地契只是描述土地用途,而非限制用途的條款,自此,政府再無法監管私人農地用途,導致大量農地轉作停車場、貨櫃場、回收場,成為了棕地。 

1990年代初政府修訂《城市規劃條例》,原計劃將《條例》引入新界,但遭鄉事派反對,故僅把《條例》適用範疇擴展至已獲「發展審批地區圖」覆蓋地區而非「分區計劃大綱圖」,令棕地變得更加「冇王管」。 

據統計,在1983年至1993年間,位於新界的港口後勤及露天存貨用地,由276公頃倍增至560公頃;往後20年間,新界棕地不斷擴張,至2015年的棕地面積已多達1192公頃。至於發展局提交予土地供應專責小組的文件也估計,目前本港有約1300公頃棕地。 

專責小組18個土地選項的可建單位數量,當中棕地極具發展潛力,預計可興建17.9萬至35.6萬個單位。不過,對特區政府而言,這似乎並非增加土地供應的首選;從發展局文件可見,當局既擔心動用《收回土地條例》向私人發展商收地的過程冗長,又指棕地分布零散、難以逐幅發展、開發成本高昂。 

從供應來看,香港似乎並不缺地,只是被霸佔在少數人手上。 

從伍美琴教授所列舉的事實,香港的確不缺土地,缺的是當權者高瞻遠矚的規劃。之所以缺乏高瞻遠矚的規劃,是因為當權者(由港英政府至特區政府歷屆特首)不敢觸動大大小小的既得利益者的利益。完全缺乏擇善固執及「雖千萬人,吾往矣」的行事魄力!

 

土地供應18個選項中的重中之重

被喻為「土地大辯論」的土地供應專責小組公眾諮詢提出的18個選項中,我們特別留意中長期措施中的4個:發展棕地、在維港以外塡海、利用地產發展商手上持有的土地和農地及發展郊野公園邊陲地帶。 

大辯論啟動前,智庫組織「智經研究中心」昨率先公布民意調查。智經委託中大香港亞太研究所今年2月以電話訪問100218歲或以上居民,對中長期增加房屋供應的方法,44%的被訪者支持發展棕地;26%支持在維港以外塡海;23%支持利用地產商手上持有的土地和農地;12%支持發展郊野公園邊陲地帶。 

4個選項各有難處,星島日報在評論第一及第二個選項說道: 

『當局要發展棕地和農地,不但要安置這些地方的居民,同時還要為這些地方進行經濟活動的人士找出路,不能一句收地,令人無家可歸,無工可做,貨櫃無處容身,垃圾無處回收處理,而且在收地過程中,要處理的賠償和安置技術問題已經很複雜,還要應付一些堅持「不遷不拆」者抗爭的政治問題。 

填海則不涉及遷徙居民和商業活動的問題,影響居民較少,這方面已經可以節省不少時間,較大的爭議是環保問題,部分人關心影響海洋生態,屯門有白海豚,馬料水有管海馬,當局應該設法把影響縮至最小,包括在工程完成後再造生態海岸線。 

星島日報說塡海可以節省不少時間,似乎認為費時較發展棕地短,但在過往較大規模塡海 (例如將軍澳和沙田),動輒費時1520年。 

土地供應小組主席黃遠輝日前聲言,可推行公私營合作模式,發展地產商手上持有的私人農地。智經的調查顯示,雖有23%人認同,但近五成人認為此模式對社會好壞參半,42%人擔心會導致政府向地產商輸送利益,認為合作機制要公平公開,最多受訪巿民認為應委派機構監管,佔逾三成。

儘管祇有12%的被訪者支持發展郊野公園邊陲地帶,但從效用角度去衡量,這個選項卻是最好,可以充份發揮多(可建單位多)、快(土地改好規劃就可即時使用,平整土地及建蓋樓宇速度快)、好(地點、環境及交通好)、省(郊野公園土地是官地,徵用不費錢,節省拓土、基建甚至建屋成本)的優點。動用小量(2.5%)郊野公園土地(即全港土地1%),便足以興建44萬個住宅單位。要補充一下,這2.5%郊野公園用地是指鄰近市區但沒具備郊野公園特點的土地,既較易平整及建立基本設施,交通相對便利,而又沒有真正減少市民郊野公園遊玩之樂。其他3個方法都涉及不菲的收地補贖、較長時間的收地商談、平整土地和鋪建基本設施,所建屋苑離市區肯定較遠,交通相對不便,有形無形的額外金錢損失更是難以估量。  

對於增拓土地,我們對泛民議員、政黨及其他反對者(特別是激進派、環保份子)最反感的,就是無論政府怎做,他們總找理由甚至不問理由反對,大罵梁振英及陳茂波「盲搶地」。他們胡亂反對又提不出到位、有效的建議,客觀上就是盲目反對增加土地供應。  

反對動用小量郊野公園土地的人,他們反對的理由並不充份。股評家張公道說得好:  

『本港有近四成的土地劃入郊野公園,不作發展之用。市區的環境如此擠迫,把小量比例的郊野公園用作建屋之用,已可紓緩問題。無奈政府一提出,立刻引來群起反對;而最令人摸不著頭腦的是,部份反對得最大聲及猛烈者,是居於公屋及板間房的年輕人。  

他們為何如此「偉大」,不替基層市民想想,寧願讓蝴蝶及其他生物有一個理想的生存空間,卻忽略人類的需要?此種歪曲的大愛,等同目前一些青壯年愛犬如命,對犬兒寵護有加,卻甚少回家探父母,甚至把老人家搬入護老院便算,不少老人家覺得做狗好過做人,這是什麼樣的社會?是一個所謂發達的國際城市應有的現象嗎?』  

民意不可不聽,又不可盡聽,將小部份郊野公園土地規劃為住宅用地,如果有其必要性,盡管果斷實施好了,這是政府的行政權力範疇,用不著徵求任何個人或團體的同意,如果要謹慎、民主一點,大不了訴諸公投或全民諮詢,取得大部份民意的認可共識,就雷厲風行,不要再畏首畏尾。 

香港不缺土地,缺少的是政府言必信、行必果的決心和勇氣,以及政黨(特別是泛民的)、議員和市民(特別是有既得利益的小眾)顧全大局的智慧。

 



 

其它每月分析
2018年09月每月成交概況 (10月31日)
2018年08月每月成交概況 (9月30日)
2018年07月每月成交概況 (8月31日)
2018年06月每月成交概況 (7月26日)
2018年05月每月成交概況 (6月26日)
2018年04月每月成交概況 (5月26日)
2018年03月每月成交概況 (4月26日)
2018年02月每月成交概況 (3月26日)
2018年01月每月成交概況 (2月25日)
2017年12月每月成交概況 (1月25日)
2017年11月每月成交概況 (12月25日)
2017年10月每月市況分析 (11月23日)
2017年9月每月市況分析 (10月27日)
2017年8月每月市況分析 (10月3日)
2017年7月每月市況分析 (9月5日)
2017年6月每月市況分析 (8月7日)
2017年5月每月市況分析 (6月5日)
2017年4月每月市況分析 (5月5日)
2017年3月每月市況分析 (4月5日)
2017年2月每月市況分析 (3月5日)
2017年1月每月市況分析 (2月5日)
2016年12月每月市況分析 (1月5日)
2016年11月每月市況分析 (12月5日)
2016年10月每月市況分析 (11月5日)
2016年9月每月市況分析 (10月5日)
2016年8月每月市況分析 (9月5日)
2016年7月每月市況分析 (8月5日)
2016年6月每月市況分析 (7月5日)
2016年5月每月市況分析 (6月5日)
2016年4月每月市況分析 (5月5日)
2016年3月每月市況分析 (4月5日)
2016年2月每月市況分析 (3月5日)
2016年1月每月市況分析 (2月5日)
2015年12月每月市況分析 (1月5日)
2015年11月每月市況分析 (12月5日)
2015年10月每月市況分析 (11月5日)
2015年9月每月市況分析 (10月5日)
2015年8月每月市況分析 (9月5日)
2015年7月每月市況分析 (8月5日)
2015年6月每月市況分析 (7月5日)
2015年5月每月市況分析 (6月5日)
2015年4月每月市況分析 (5月5日)
2015年3月每月市況分析 (4月5日)
2015年2月每月市況分析 (3月5日)
2015年1月每月市況分析 (2月5日)
2014年12月每月市況分析 (1月5日)
2014年11月每月市況分析 (12月5日)
2014年10月每月市況分析 (11月5日)
2014年9月每月市況分析 (10月5日)
2014年8月每月市況分析 (9月5日)

[ 首頁 | 前 10 頁 | 1 2 | 後 10 頁 | 尾頁 ]

 

 

Copyright © Easy Property Co., Limited. All Rights Reserved.