佔中的爆發根源和對樓價的影響

置業鴻溝，分化根源

過去四個星期，香港佔中運動驚心動魄，撕裂了整個社會。行政長官梁振英10月20日晚在官邸接受少數記者採訪時承認，持續三周的「佔領」行動不但反映佔領者要求更廣泛民主，也反映出他們在經濟方面的不滿，尤其是樓價高企，以及提供給年輕人的社會流動性有限。梁振英認為，要平息他們經濟上的不滿，方法應該由政策補救，如增加房屋供應。

梁振英的看法，證明他對香港的時局，特別是社會問題，是清醒的。

參加佔中運動的年輕人表面上是不滿人大常委會的政改決定不夠包容，因而抗議及要求撤銷，骨子裏他們其實是擔心欠缺公義又不平等的政制安排令香港的核心價值受損，其中包括港人享有的種種經濟自由及公民權利，特別是置業的權利和上流的權利。說得更白，他們更痛恨古已有之、於今為烈的貧富懸殊。在這方面，香港大學經濟學講座教授王于漸在《置業能力與青年抗爭》有很好的分析：

「但凡與參加街頭佔領行動的青年男女交談過的記者、社工、教師、神職人員等各界人士，都發現貧富懸殊現象已成本地社會矛盾的一大導火線。」

「樓價飆升至史無前例的水平，較1997年高峰期高出三分之一，零售商舖租值更冠絕全球。

自置居所住戶百分比由1991年35.3%增至目前的35.9%，增幅僅為0.6%，當年市區一個400平方呎的住宅平均樓價為100萬元，首期祇需樓價半成，而家庭入息中位數為月入10,325元；時至今日，面積相若的住宅價值已升至460萬元，首期高達樓價四成，而家庭入息中位數為月入22,900元。

1991年的置業首期相當於5個月的家庭入息，現在是80.9個月，升幅達15倍，可見一般家庭的置業夢想近乎遙不可及，社會難免分化，中產階級對經濟前景信心動搖。社會上既有大部分市民不滿經濟現狀，自然難免躁動不安。

市民眼見主要開支項目如住屋、公共事業、日常用品、交通、通訊、娛樂等，似乎都由十數家企業所包辦，經營業務又往往與地產發展相關。年輕人觀點容易接受激進的看法，以為富豪主宰本地經濟，地產霸權仗勢欺人，他們認為社會不公已不容置疑，罪魁禍首則非政制安排莫屬，而北京政府作為幕後操控者，更是難辭其咎。」

「今時今日，一個年輕人若無父母資助，要儲夠本錢支付按揭首期簡直難比登天。八十後這一代，如今將要背負起父母一輩避過的供樓重擔。」

「香港目前面臨的樓價高企現象，既揮之不去，亦同時衍生雙重難題：缺乏置業能力的一半人口終日抱怨樓價過高，已經置業的另一半人口卻不願樓價下跌，雙方分歧根本無法化解。本地社會矛盾固然以不同面貌呈現，但造成社會分歧的根源在於樓價高企。」

年輕人愈來愈激進的態度，反映他們對未來愈來愈悲觀。樓價前所未有的高企，社會流動迅速減少，年輕人根本不再相信上一代的奮鬥故事（靠努力改變命運，草根家庭子弟最終可以晉身中產，甚至進入上流社會）。香港的執政者要有出色的政績，看來不僅要為香港的經濟發展打開一條更光明燦爛的路，還要注意發展成果的公平分配、照顧年青人的置業需要和減輕貧富懸殊所造成的社會矛盾。

私樓供應創新高，更多供應陸續有來

運輸及房屋局10月24日公佈截至今年9月底為止一手私人住宅供應統計數據。公佈指出，未年3至4年，來自現樓貨尾、待售樓花及已批地可隨時動工的項目，可提供住宅共7.4萬伙，即平均每年約1.85萬伙，創歷史新高，反映政府過去兩年大力推地的政策漸見成效。運房局發言人補充，估計約4.8萬伙為實用面積少於753方呎的中小型單位，佔整體供應約64.9%，較第2季多約3,000伙，並估計未來數月將再有17幅住宅用地轉為熟地，合共額外提供約1.5萬伙。

我們心中常有一種想法，就是梁振英在競選特首的土地及房屋政綱上的「增加土地及房屋供應」承諾是有誠意的，一時未兌現，是因為剛上任，百廢待舉及形格勢禁，但他會千方百計在任內兌現，特別是要在2016年或之前兌現。為何要在2016年或之前？因為他要爭取連任，而兌現增加足夠的土地和房屋的承諾，將是他任內施政的最大亮點，有利大幅增強上至中央下至香港市民對他的認受性、支持度及受歡迎程度，這些都是競選連任（不管有沒有普選）不可或缺的條件。

梁振英10月20日的專訪發言顯示，他明顯了解今次的佔中運動和市民（特別是青年人）上樓無望的強烈不滿很有關係，為了減少施政的短中期困難，他已立定決心日後用「政策補救，（大幅）增加房屋供應」。鑑於上述原因，有理由相信，政府在未來一兩年會更努力開拓新土地，大幅增加住宅單位的供應。

不相信梁振英政府有決心和能力增加土地和房屋的投資者和用家，可得小心考量新形勢了。

佔中對樓價的影響

佔中運動持續已差不多一個月，香港承受著極大的動盪，樓市所受的影響似乎不大。由佔中的9月28日起至10月27日止，期間的私人住宅成交宗數和成交金額與之前一年的每月平均比較見下表：

* 根據9月28日至10月23日數據按比例計出。

** 資料來源：土地註冊署日誌簿

無論是一手、二手的成交宗數還是一手、二手的成交金額，佔中月份的都高於之前一年的每月平均，增幅介乎28.6%至59%。

祇從表面的、短期的現象去分析樓市有失偏頗。佔中對樓價及經濟的影響是滯後的，一時還看不出，其實香港已經身受內傷，傷勢程度最終得看佔中運動會持續多久，以何種形式結束。持續時間愈久，結束運動政府所使用的武力程度愈高（千萬別流血），則影響樓價愈甚。短期來說，旅遊、飲食（特別是佔領區附近的食肆）和運輸業首當其衝：旅遊業直接或間接僱用數以十萬計的人員，社會的動亂令人覺得香港不再高度安全，很可能令部份國內客和世界各地遊客裹足不前，打擊經濟，最終可能導致失業率的上升和消費力的下降；飲食業的痛苦和慘重損失，大家從電視畫面所見，已耳熟能詳，不贅；的士業聲稱在短短三個星期內，他們的損失高達20億元，這個數字可能有水份，但打個五折，亦已10億；經濟下滑，各區各類物業（特別是佔領區附近的店舖和寫字樓）的租金水平都有可能受壓，結果不免打擊有關物業的價格。

佔中對香港的打擊是立體的，除了對樓市和經濟短期的影響，還有長期影響；除了有形的，還有無形的。董建華10月24日在記者會上特別提及佔中對經濟、社會、法治與中港關係的負面影響。他指出，酒店訂房及信用卡簽賬下跌幅度高達兩至三成，「並非平穩下跌，而是好似高山滾石般愈跌愈急」，不少公司對未來一年加薪或增加投資都持觀望態度；「佔中引發的危險程度會超出我們想像，要買單的是市民」；佔領行動已影響香港與國家關係，重建中港互信是當務之急；佔中造成社會撕裂，蠶食香港人福祉；法治是香港多年來的底線，亦是民主發展不可或缺的核心價值，（佔中的示威者）不可以因為（爭取）民主而摧毀法治。

平情而論，董建華說得到位，不可因他是政協副主席而廢其言。

最要命的損失，是特區政府未來的管治和法治。經佔中一役，政府日後的施政勢將更加舉步維艱。