發展新界東北有理，落實刻不容緩

發展新界東北有理，落實刻不容緩

立法會財委會6月13日審議新界東北發展計劃前期工程撥款，一批反對計劃的示威者衝擊立法會大樓，以暴力示威抗爭阻撓撥款通過。連同6月6日，已連續兩周演變成混亂火爆甚至失控場面。

發展新界東北的反對者認為，政府為求發展，滿足梁振英的建屋目標，無視城市規劃委員會接到的6萬多份反對意見；政府在未有處理好反對意見之前，便急就章地提交前期工程撥款申請。

6萬份反對意見，不可謂不多。但看事物不能光看量，還要看質。我們相信最有力的反對意見應該已由反對者不斷重複闡釋了，但迄今為止我們仍未見到言之成理及充份的反對理由。反對者說，區內有上千名居於私營安老院的長者如何妥善安置，區內部份農民如何復耕，若法案通過，香港政府會提早要村民搬走，直接展開鑽探工程，讓當地民眾無家可歸，種種問題皆未解決，就急急上馬，該反對到底！如何安置長者、村民和處理部份農民的復耕，說到底，是一個賠償問題。曾擔任發展局局長的林鄭月娥指出，「新界東北發展賠償方案，是我見過最合理、最優惠的方案。若阻礙前期撥款，等於逼迫政府放棄這個發展計劃，後果是不能開拓足夠的土地以滿足房屋及經濟發展需要。」林鄭月娥又表示，「新界東北發展計劃經多年諮詢，特區政府盡量回應受影響市民訴求。施政做到面面俱圓不切實際，必須以最大公眾利益為依歸。」林鄭所言有理，基本上有力駁斥了這方面的反對意見。

特首梁振英強調，香港房屋問題嚴峻，目前有20萬戶市民正輪候公屋，如果沒有新界東北發展計劃，公共房屋供應會更加落後於需求；發展局局長陳茂波表示，新界東北發展項目2008年重新啟動後，經過5年研究和3年公眾參與（諮詢），去年年中公佈計劃的具體內容。這是為香港市民而建的新市鎮，當中提供的土地和房屋，包括預計約6萬個住宅單位，是香港中期土地房屋供應的重要來源。政府一直與新界東北居民溝通，不會撤回及押後有關計劃的撥款申請。陳茂波又不無嘲笑地指出，一些反對計劃的立法會議員，連基本資料都未掌握。梁陳兩人的觀點亦同樣到位有力。

反對者反映的新界東北部份居民的困境，是局部問題，特首和高官們反映的發展新市鎮、增加土地和房屋供應，以及解決香港市民的民生問題是全局問題。在全局問題前面，局部問題要靠邊站；反對者要爭的利益，是局部、短期和少數人的利益，特首和高官們堅持的，是全局、長期和多數人的利益，前者得讓路於後者，這是常識。

過往政府施政動輒以民意（有時甚至是少數民意）為依歸，殊不知群眾往往是盲目的，以民意為依歸每每犯錯。正確的做法，民意要聽，但不可盡聽。施政者要運用聰明才智考慮周全、瞻前顧後，擇其善而從之，並擇善固執，雖千萬人，吾往焉。今次梁振英和高官們的取態可謂擇善固執，值得一讚。

供應漸多，價格有下調壓力

拫據差餉物業估價署近期發表的《香港物業報告2014》(下簡稱《報告》）的預測，今年私人住宅落成量為17,600餘伙，較去年8,250伙大增逾一倍。若果今年落成量能夠達到預測目標，加上新一年度賣地計劃推售34幅地皮，聯同港鐵和市建局等項目地段，可興建近三萬個單位，勢將増加今年樓價的下調壓力。另一方面，去年落成的8,250伙，超過八成位於新界；今明兩年預測的落成量，新界仍是主要供應來源，單就將軍澳的供應量，便佔明年落成量17%。供應多，價格下調的壓力自然較大。

2013年與2012年一、二手成交比較

我們將過去一年的一手和二手私人住宅的成交與之前一年的比較，結果如下　：

* = 百萬元

細價樓發癲是虛火

政府就雙倍印花稅（DSD）減辣剛滿一個月，一手新盤市場氣氛轉熱，二手住宅同樣回勇，各區屋苑屢見新高成交個案。減辣訊息，令到一批準備買樓的用家及換樓客爭相入市。減辣，一手市場率先受惠，但由於一手供應不多，部份向隅客開始流至二手市場，而上車盤普遍出現缺盤情況，個別買家不惜高價搶盤，樓價為之驟升。

我們分析過，政府的減辣，對買家的好處似有實無，買家實在不必雀躍。我們估計，最近的熱烈氣氛，不會持久，經過一輪搶購，很快又會平淡下來。現在利淡因素充斥：住宅單位供不應求的局面已改變、美國加息將提早來臨、內地客對香港物業不買反賣(而且是大幅劈價賣)、土地招標價格一浪低於一浪，利淡因素多而佔主導地位，全面跌市已成定局，盲目高價搶購，一旦外圍局勢有變及明年開始踏入加息周期，屆時樓價升得愈高，跌得便愈急愈重。

權威不可盡信，IMF有錯！

國際貨幣基金組織(IMF)新編纂的環球樓價指數顯示，全球52個國家及地區當中，33個國家及地區2013年樓價錄得的升幅，香港以10.25%排行第二，增幅僅次於菲律賓；以樓價與收入比率計，香港更冠絕亞洲。

IMF說香港去年樓價升幅為10.25%，但沒有解釋如何計出來。2012年12月份中原城市指數為113.48點，2013年12月份則為118.61點，一年的升幅不外4.5%。根據這個數據和過去一年在市場內的觀察，IMF的香港樓價升幅明顯有誤。盡信權威不如無權威，信焉！

中央救市顯示靈活性

面對中國樓市可能硬著陸，中央已開始著手救市，首先明確訓示銀行在按揭政策上對買家加以配合，要求它們必須撥出足夠額度給按揭業務，並對首次置業者給予利息上的優惠。市場預期，中央在限購政策上，亦很快就會放鬆。

杭州近日推出「限降令」，規限發展商「若樓盤降幅超過15%，就屬於隨意調整價格，將通過技術手段限制網簽，開發商需要重新向物價部門申報備案」。限降令顯示杭州政府恐怕樓市崩盤，因而果斷推出限制樓價下調幅度的政策。

杭州蕭山區允許土地競買保證金上限不超過1,000萬元人民幣，目的在於「減輕開發商資金成本壓力」。

自今年5月1 日起，無鍚市已放寬購房入戶(送戶藉)的標準。從買家的角度看，無鍚不能和省會南京相比，買家落戶(即獲送戶藉)可以享受到的附加價值不特別明顯，但這個新措施具有重大指標性作用。

天津濱海地區將實施差別化限購，祇要在濱海範圍內無房即可在新區購房，並推出共有產權模式購房政策，付一成首期就能先住房。濱海新區已實際上有條件地取消限購。