2014年7月每月市況分析


樓市中的恐懼和貪婪

 

不少屋苑的樓價近日屢創新高,市民上車日見困難,新界區指標屋苑之一沙田第一城,兩房單位實用呎價,不論成交及叫價均升穿1萬元水平,貴過三房戶,而市場預期這類單位的售價短期內仍會向上。上車及細價單位樓價不斷飆升,連財政司司長曾俊華亦在網誌上發出預警,指出已留意到最近細價樓市再轉熾熱的情況,呼籲買家入市前要注意未來息率走勢及自己的負擔能力。

 

有趣的是,鑑於細價樓價格的屢創新高,近期多間投資大行紛紛急速轉軚,分析員全面修訂樓市預測,年初看淡今年樓價將跌10%20%的分析員,不是修訂樓價跌幅小至5%甚至少於5%,便是轉軚看升。

 

毫不諱言,我們的看法和投資大行或其他看好評論員不大相同:

 

1.          評論員所謂「減辣」增強買家入市信心,我們覺得相當莫明其妙。政府的減辣,對買家的好處似有實無,實在看不到買家可以雀躍的地方(我們的評論見以前專訊),更難理解為何該等買家爭相入市;

 

2.          樓市氣氛升溫,市場不斷錄得高價成交,二手業主見勢心雄,叫價漸趨強硬,相反地發展商繼續採用優惠甚至劈價促銷策略,搶奪二手購買力。長實近日推出大埔嵐山第6座兩款面積同為190多方呎的「蚊型戶」,折扣後入場費僅165.41萬元起,平盡全城新盤,重返8年前水平;3房單位最低呎價6,909元,為8年新低;首推的260伙,平均呎價8,272元,較同區新盤低近30%,亦較二手樓盤低逾10%

 

二手小業主與發展商的推盤取態迥異不同。該怎看這種現象?我們會將二手小業主看成是市場內的群眾,發展商是聰明資金。市場中的群眾,人雖眾,往往是盲動的,聰明資金人雖少,對形勢的掌握洞若觀火,採取的應對行動亦每每拿揑準確,最終將群眾玩弄於股掌之上;

 

3.          近期細價樓樓價的屢創新高,是樓市轉角(重入上升軌),還是下跌浪中的小反彈?著實值得思量。我們認為,現在利淡因素充斥:住宅單位供不應求的局面已改變、美國加息將提早來臨、內地客對香港物業不買反賣(而且是大劈價賣)、土地招標價格一浪低於一浪。利淡因素多而佔主導地位,中長線跌市已成定局。

 

畢非德(Warren E. Buffett)說,「投資者要在別人貪婪時恐懼,而在別人恐懼時貪婪」。觀諸現實,在促銷方面,二手小業主是在發展商恐懼時貪婪;在入市(購樓)方面,豪宅買家已踟躕不前,但細價樓買家則蜂擁而出、一往無前。細價樓買家是在豪宅買家恐懼時貪婪。

 

誰的貪婪和恐懼正確?請讀者朋友自行判斷;

 

4.          當整體樓價極其昂貴,豪宅交投零落,而細價樓居然鼓其餘勇,交投活躍,價格屢創新高,這是整體樓價步向毫無疑議的終極一跌的前奏。

 

租樓不一定吃虧

 

我們的《投資別買,自住可買》發表不數日,讀者甲君就發電郵質疑:

 

「市場研究部主筆:

 

租樓與買樓是兩樣絕然不同的東西,不可以相提並論。租樓小數怕長計,一年交樓價4%的租金,5年就要交20%10年則40%。更何況,租金還會年年加,就算樓價可能會跌,自住仍是買比較上算。」

 

甲君說租樓與買樓「不可以相提並論」,看來是指租樓不可以代替買樓。甲君的看法,和不少準買家解釋他們買樓的動機──「租樓交租是代業主供樓,簡直是將錢倒入咸水海!」──如出一轍。這種看法是不大成立的,我們以前有回應過,本想請甲君看我們舊文算了。但回想一下,AB君在樓價趨近頂峰高價時仍叫觀眾、讀者自住不妨買樓,他們看法的背後,和上述的甲君和準買家有甚麼差別?以AB兩君那樣知名的地產、財經界人士,尚且產生如此錯誤的看法,何況一般普羅大眾。這些大眾,很可能像甲君一樣,從未看到我們的舊文,乃決定將以前的看法稍加新繹,與甲君及未知我們看法的讀者分享。

 

天下無免費的午餐,買樓是要付代價的,一旦買樓,一筆資金(就是樓價)從此被長期積壓。對投資性質的買家來說,他所付的代價(樓價)換回租金回報和樓價日後的升/跌幅;對自用性質的買家來說,他所付的代價換回免付租金和樓價日後的升/跌幅。相反地,租客付出租金,但得以將等同樓價數目的那筆資金釋放出來,靈活運用。當買家還是租客化算呢?沒有絕對的答案,關鍵在於他們運用資金謀取回報的能力:若果買家有能力利用所付樓價生產出較租金加樓價升/跌幅更高的金錢回報,那麼該買家應該當租客,當買家收租或免租是虧了;若果租客的理財能力能讓樓價生產出較租金加樓價升/跌幅為高的金錢回報,那麼該租客不做買家而樂於當租客完全正確。這解釋了為甚麼大家樂、麥當奴快餐、各式名牌店和許許多多的商業機構,祇願租賃而不肯買入它們拿來做生意的店舖、辦公室和廠房。

 

以近期一些屋苑的租金回報率為例,太古城3.3%,康怡花園3.4%,沙田第一城3.7%,銀禧花園3.5%。這樣的回報率,買穩健的藍籌股,每年拿四、五厘股息,應該不難吧!

 

投資別具慧眼的,動輒可能取得10%以上的回報,對4%以下租金回報率恐怕不屑一顧。

 

豪宅的租金回報率則更不堪,隨便舉幾例:Garden Terrace,回報率1.8%;山頂Mountain View 1.4%Repulse Bay Tower 1.4%;羅便臣道1.6%

 

不足2%的年回報,你會滿意嗎?我們敢大膽的說,這樣的機會,普天之下,遍地都是,考慮到按揭利率和通脹,你不會滿意的。一旦踏入加息周期,恐怕業主要大幅補貼租客。

 

上述4個豪宅,樓價動輒過億,但月租不外12萬元,而且是全包的。在樓價易跌難升之際,當你面對2個選擇,其一是動用億元去購買物業,免交月租12萬元,變相租金回報率每年為1.5%;其二是以月租12萬元租用億元價值的豪宅,然後動用手上的億元去投資,爭取高於1.5%的年回報率。你會取用哪個選擇?

 

同樣原理可應用於屋苑單位,祇是樓價改為550萬元,月租19,000元,回報率3.5%

 

在樓價處於復甦期及繁榮期的初期,投資者還可以寄望樓價的升幅而將超低租金回報率置諸不顧。但時移世易,現在豪宅樓價的可能下調幅度,動輒三、四成,此時還捨租取買,是否有點與明智背馳?

 

在我們上述的分析演繹中,投資物業的回報率應該是該年度租金回報率加上樓價升/跌幅。將錢投資於物業還是某種生意化算,要經過精密盤算。但可以肯定的是,縱使在旺市,前者不一定最化算,更不一定永遠最化算,要待精密比較才可見高下。

 

際此整體樓價趨於下跌,假設未來一年跌10%,一年後投資物業的回報,以上述例子來說,屋苑將是負6%強,豪宅則是負8%強,如此類推。如果跌勢長時間加速加劇地持續,那損失就更可怕。

 

大家想想,說此刻買樓勝過租樓,有道理嗎?


 

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