樓價升幅遠低於看好者預期

樓價升幅遠低於看好者預期

王文彥

怡居及長安地產常務董事

2005年9月16日

四月以來，盡管本港第二季經濟增長保持強勁，錄得6.8%的升幅，盡管股市活躍，恒指高企於15,000點，但由於市場担心高油價、加息及中國與歐美貿易爭拗等不明朗因素，再者，過去兩年樓價升幅不少，買家對之多有抗拒之心，樓市因而始終交投淡靜，期間入市的都是用家，炒家及投資者幾乎絶迹，不但不入貨，還放貨。經過五個多月的交投淡靜，部份業主開始軟化，有實客時都肯減價，減幅介乎3至5%。

在此情況下，各區樓宇八月份的買賣成交量較六、七月不是原地低位跑，就是進一步減少，成交價亦開始微跌。

一手市場亦好不到那裏，8月份價值2,000萬元以下的一手樓宇買賣合約登記共錄得482宗，是自1996年以來的單月新低，期內沒有任何大型新盤推出，看來發展商都得避開此刻不利的風頭火勢。

我將11個大型屋村(單位在5,000個以上)今年幾個關鍵性月份的買賣合約註冊數字(見附表)作一比較，發覺:

1. 在成交宗數方面，8月較今年最活躍的4月固然勁減(平均高達七成)，較交投正常的1月亦減幅可觀，平均約23%。

2. 在成交總值方面，8月較4月平均劇跌67.3%，較1月平均跌20.6%。

3. 在每呎平均成交價方面，8月較4月平均升2.8%，較1月升8.4%。

四月在買賣成交量方面，是今年迄今最鼎盛的，但此後便江河日下，五至八月每月的平均成交量僅為四月的二、三成，成交總值大抵亦如此。每呎平均成交價四月以來僅升2.8%，幾近於零，充份表明樓價阻力重重，欲升無力。

年初時，不少樓市評論員對樓價都很樂觀，認為全年升幅將不少於二成。但從11大屋村的統計數字去看，8月較1月平均升幅不外8.4%，要証明他們的預言正確，樓價必須在未來四個月多升11.6%。這個機會有多大，留待聰明的讀者去判斷。

公平地說，不是所有樓盤都滯銷，9月初推出的都會駅就銷得不錯，秘訣在於勇於以低價發售 (由預期的每呎$5,500至$6,500減至正式發售的$4,200至$5,700) 及配備特好的付款辦法。樓市要打破日前的悶局，〝都會駅之役〞可能是一個很好的啟發。

附表						2005年一、四及八月份11大私人屋村買賣合約註冊數字比較

屋村	屋村	成交宗數 (宗)					成交總值 (百萬元)					每呎平均價 (元)
	單位	1月	4月	8月	% 變化		1月	4月	8月	% 變化		1月	4月	8月	% 變化
	總數	1月	4月	8月	8月較1月	8月較4月	1月	4月	8月	8月較1月	8月較4月	1月	4月	8月	8月較1月	8月較4月
太古城	12,698	82	190	49	-40.2%	-74.2%	324.89	732.90	206.56	-36.4%	-71.8%	4,799	5,002	5,279	10.0%	5.5%
海怡半島	9,812	62	139	38	-38.7%	-72.7%	210.02	479.34	132.31	-37.0%	-72.4%	3,867	4,146	4,208	8.8%	1.5%
康怡花園	6,423	34	85	29	-14.7%	-65.9%	108.36	268.58	94.49	-12.8%	-64.8%	4,321	4,220	4,575	5.9%	8.4%
杏花村	6,504	26	72	38	46.2%	-47.2%	75.44	220.33	118.70	57.3%	-46.1%	4,111	4,421	4,449	8.2%	0.6%
上述港島屋村	35,437	204	486	154	-24.5%	-68.3%	718.71	1,701.15	552.06	-23.2%	-67.5%	4,275	4,447	4,628	8.3%	4.1%

美孚新村	13,100	123	266	69	-43.9%	-74.1%	307.08	692.31	184.08	-40.1%	-73.4%	2,880	3,268	3,435	19.3%	5.1%
黃埔花園	10,435	57	110	51	-10.5%	-53.6%	150.86	305.20	159.88	6.0%	-47.6%	3,863	4,218	4,409	14.1%	4.5%
麗港城	8,072	32	110	29	-9.4%	-73.6%	77.94	283.30	76.27	-2.1%	-73.1%	3,148	3,443	3,550	12.8%	3.1%
上述九龍屋村	31,607	212	486	149	-29.7%	-69.3%	535.88	1,280.81	420.23	-21.6%	-67.2%	3,297	3,643	3,798	15.2%	4.3%

愉景灣	7,289	59	114	47	-20.3%	-58.8%	201.87	408.04	147.26	-27.1%	-63.9%	3,567	3,461	3,285	-7.9%	-5.1%
沙田第一城	10,642	82	275	76	-7.3%	-72.4%	114.50	393.33	122.17	6.7%	-68.9%	2,948	3,145	3,277	11.2%	4.2%
麗城花園	6,232	26	54	21	-19.2%	-61.1%	47.30	106.99	39.52	-16.4%	-63.1%	2,534	2,581	2,678	5.7%	3.8%
海濱花園	5,636	23	80	22	-4.3%	-72.5%	40.09	131.70	35.14	-12.3%	-73.3%	2,546	2,614	2,438	-4.2%	-6.7%
上述新界屋村	29,799	190	523	166	-12.6%	-68.3%	403.76	1,040.06	344.09	-14.8%	-66.9%	2,899	2,950	2,920	0.7%	-1.0%

所有上述屋村	96,843	606	1495	469	-22.6%	-68.6%	1,658.35	4,022.02	1,316.38	-20.6%	-67.3%	3,490	3,680	3,782	8.4%	2.8%

資料來源: 土地註冊處登記數據

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