好心幫忙，越幫越忙

陳增濤

2012年10月29日

最近不停的傳說香港政府為了打壓緊繃的樓市，將出臺房地產按揭利率稅。雖然只是雷聲，反對的聲音已經不絕而耳。無他，樓市炒家大都把物業拿來抵押，只要利率稍微升一個百分點，每月的還款支出馬上水漲船高，對於絕大部分都非常進取的炒家來說，水浸眉毛非得賣掉一兩層樓減低負擔不可。就是長期投資來說，也有降低回報率的影響，投資樓市需要更謹慎的考慮。不過政府最想避免的，是按揭利率稅除了有增加市場供應，減少市場需求的效果之外，是得罪了所有的人。得罪了銀行房地產界大亨，得罪了地產代理從業員，更連想上車的星斗市民也包括在內。原本沒有經濟能力的，因為利率實在超低，勉勉強強想供上一個小單位的也給排除到門外。香港政府下定決心要干預樓市就是為了討好被“有瓦遮頭”這個人類最基本的人生目標壓得透不過氣的族群，如果連他們也得罪了豈非自己跟自己過意不去？

十來天弄得的沸沸揚揚的按揭利率稅當然不會出臺。出來的一是提高現行的額外印花稅（SSD）和延長其年期到三年，二是針對非香港永久居民在香港置業的成本，對物業購買徵收百分之十五的特別印花稅， 以消一直被媒體炒作的外來資金尤其是大陸資金炒高了香港樓市價格。在二零壹零年十月推出額外印花稅後，重新入市的炒家已經見少買少，現在強化上任政府執行打壓炒家的不成功措施，其效用之難以顯著正因為炒家持貨成本太低之過也。至於加高主要是大陸資金的樓市的炒賣門檻，主要目標是減低投資需求。先看看幾個小資料：非香港居民買樓比例從二零零八年的整體成交3%升到二零一一年的6.5%，其中一手樓從6%升到20%。從這些資料來看，對非香港永久居民在香港置業徵收百分之十五的特別印花稅，有可能相當有效率的減低整體樓市的需求，尤其是對一手樓來說。受到比較大影響的當然是地產開發商。梁振英政府對地產開發商做適當的開刀，是他要樹立一直低迷民調的一個比較好的選擇。人說新官上場三把火，上任百日之後樑振英還在摸索穩中求變。

那麼到底香港政府這次打壓樓市措施有多大效果呢？

樓市的價格處決于供求的平衡。近年來香港樓市的持續攀升，除了因上任政府減少了地皮的供應之外，更多的是對於樓市需求的急劇上升。香港七百萬人口，一家平均三口，需二百三十萬單位。香港的樓房有二百五十六萬個單位，香港應該有足夠的實際供應（見“梁十招錯殺良民”），但為何在成交層面上供應無法滿足需求令價格一直攀升呢？說也簡單，投機的需求太大，遠遠超過看淡樓市的賣樓者。上任政府推出的額外印花稅只是把投機性的需求稍微減少而已，卻也減少了供應。在大陸資金進入香港樓市，香港百物沸騰包括租金上升，銀行零利息的環境，迫使原本還沒有能力購買房子的族群在低按揭的誘惑下相信了地產代理的號召，也要做投資保值來抗通脹，要在樓市飆升中分一勺羹。而政府聽到了老百姓的聲音表錯了情。香港有一半的人口自己有房子，其他百分之四十五是公屋或居屋。應該來說希望房地產價格跌的人只有極少數，難道自己置業的人，或住公屋或居屋的人希望房地產價格跌不成？今天特別印花稅趕走了一部分大陸投機客，只是稍微降低投機需求。

而香港政府的新措施卻無意中鼓勵了一群勉強有資格置業的族群在歷史最低利息的時候入市。 如果利率回升或香港樓市逆轉，他們將來的苦難恰恰加深了將來樓市下跌的痛苦和香港社會的動盪。中美央行無止境的印鈔的恐慌所造成對香港樓市的盲目樂觀，和政府行政手段的強力干預，可能變成將來香港經濟的主要風險。