房地產不是火箭計劃

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二○○二年九月

放火箭往太空星球等其計劃計算須甚精確，因只要少許錯漏，火箭便已偏離軌道，不能到達目的地。在日常工作裡，會間中遇上一些用較複雜數量程式來分析房地產 現象之報告，多與外國市場有關，部份內容更須請教專家或學者才行。筆者基本上並不反對採用這類程式及方法，甚至喜見有人嘗試運用，因對行業長遠發展有啟發 性，但總覺須注意房地產本質及現階段狀況之一些限制。簡述如下：

甲、市場參與人士，包括置業者，投資者，甚至部份開發商，一般考慮決策並不那麼細緻 = 這裡「細緻」不是指「數口精確」，也非指其分辨不出不同物業項目之優劣，而是一般出價是代表某置業投資者對某項物業在某時間內相對別的(類同)物業之「籠統」價格(值)看法，很少可說明其出價(註：以下數字只是隨意)12.25%是因設計較佳，43.33%是由於地點，9.87%是出於其廚房好用，或7.03%是景觀美麗等。然而，有些房地產分析推論確可如此精準找出不同環節對價格所佔不同之影響，筆者覺得有點不可思異，雖或可作粗略啟示。簡單而言，市場數據源頭(市場參與者)並不精準。

乙、和放火箭不同，房地產是人之市場 = 放火箭計劃之實現與否雖也涉及政治，經濟等因素，一旦決定落實成事，火箭是否成功到達目標主要仍受太空物理現象決定，地球上之人士能調控的事情不多，和參 與者當時的取向，心情等全無相干，而房地產就不同。這不是說房地產沒有理性之一面，只是亦有非理性層面，而兩者可同時存在，數據未必反映出來。舉例說，兩 個市場有相約平均售價，但其氣氛可相差甚遠，但數據未必可顯示市場心情。

丙、假設多 = 通常複雜程式會有一些假設，假設越多其可用性越低，但若不作假設，程式亦可能運作不來。

丁、每個物業「舉世無雙」減低實驗觀察程度 = 每個物業單位均獨特，雖可代替性亦頗高，而這獨特性影響利用實況考驗一些推論(不是不可，只是減低)。舉例說，兩間同一行業之上市公司可有相約規模，溢利甚至股票流通數目等，但股價長期一高一低，而高者較有管理聲譽，或許在沒有更好解譯情況下，可推論股民願付多些(差額)給管理較好之公司。同樣地，兩個開發商可在相約市段兢爭，若長期某個興建之物業可比另一個興建的賣貴些，或許是反映前者物業素質較好，但始終由於地段不同(就算左鄰右舍仍是不同)，推論肯定性會低些。要百分百實驗唯有兩開發商同時在同一地段興建同一設計項目，但這根本不可能。

總括來說，這裡不是認為複雜分析程式沒用，相反，適當利用或可幫助投資者比對手更了解市場，只是提醒不要以為作了深入複雜計算便等同有準確分析或投資決定，因複雜但方向錯的分析比沒有更壞。

www.real-estate-tech.com  ／ 其他文章網頁

以 上內容，包括連鎖之網站和網頁等，只供粗略參巧之用，並非可取代有關或所需的專業意見及服務。若瀏覽者，讀者，投資者，或客�有個別項目或問題，請向有關 或合適專業人士／顧問查詢請教。本集團／公司／網站／網頁及有關之董事，經理，專業人員，聯營人士，顧問，員工及作者（包括鍾維傑）對任何金錢或非金錢損失，無論和以上內容是否有關，均不負上或承擔任何責任。

卓凌地產分析有限公司／卓凌集團成員

電話：香港 852-24016388 傳真：香港 852-24013084電郵： contact@real-estate-tech.com

地址：香港新界葵涌葵榮路 20至 24號 7字樓

版權屬卓凌及／或作者所擁有

卓 凌集團參與房地產開發，投資及資產管理工作，和提供有關之房地產專業服務，包括房地產分析，投資策略，資產組合管理，工程管理，設施管理及銷售策略等。項 目種類包括住宅，寫字樓，商場，工業設施及酒店／渡假村等，而客�則包括房地產開發商，投資機構，業主，機構租�，銀行，金融機構，基金及有關專業人士 等。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。