房地產分析
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再說建築費與樓價無關
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○○年四月
近日從傳媒報道得知政府屋宇署及有關部門正研究修改現行建築條例，追上現代住房設計上的需要，並預期實施後將使一般單位變得大些甚至美觀些。報道又提及一些用家 (置業人士) 因此擔心若面積增大後，將令樓價提升的問題。
這看法似是很普遍，但嚴格來說並沒有必要，因建築發展成本，包括建築費，不是決定樓價的因素，尤以住宅為然。原因及分析如下 :
一、樓價是反映經濟表現。這涉及的環節很多，包括宏觀的，如人口分布、經濟增長率及外圍經濟條件等：還有微小的，如本地利率、供應及需求等：甚至市場信心、氣氛、收入的預期，以及工作的穩定性等，但建築費不是因素之一，否則發展商便毋須為一些貴地撇賬。
二、建築費只是供應者 (發展商) 在計算某項目有否賺錢機會時須要孝慮環節之一，但並不是需求者 (買家或投資人士) 要孝慮的因素。(1) 前者的方程式簡化如下：樓價、地價、建築費、其他成本 (如專業費用及利息等) 有否利潤或利潤是否 [足夠] 。(2) 後者不會因為發展商用了比市價更高的成本而出更多價錢 [補價] 發展商的。
三、整體買家市場能夠拿出來買樓的金額是相較 [固定] 的。現在私人住宅市場的平均樓價約二百五十萬元，單位面積平約六百方呎左右。假設因修改建築條例可把面積增多百分之十，樓價是否可因而平均多增百分之十 (即樓面呎價不變) ? 答案是 [或許]，因買樓的金額是有些鬆動餘地的。但若面積因條例的改變多增一倍，樓價可否跟隨 ? 答案則是 [否]，除非假設供應商 (發展商) 非常錯誤低估市場的負擔力。這裏要說的是樓價不會隨平均面積多寡增加或減少：發展商即使因條例的改變增大平均單位面積，也未必可保持原有的樓面呎價 (多相應會調低)。
四、條例的放寬不等如供應者必須增加面積或用盡所允許的面積。因供應者的取向除受建築條例影響外，更受市場的競爭及成本控制方面的孝慮影響。比方說，市場 若競爭不大，發展商可建什麼就賣什麼，那麼條例的改變也未必有足夠誘因令發展商供應更好的單位。相反，若競爭較大，不排除部分發展商減低利潤回報，即供應 更好 (大) 的單位，但仍保持原有價格。競爭也令發展商尋找更有效益及效率的建築方法，並在發展項目注入一些保值設施及服務，這也即是說雖樓面面積增多，但並不一定表示建造費用大增。
總括而言，發展商能夠供給些什麼單位是傾向以 [睇食飯] 方式制訂，即以樓價(預期市價) 扣除利潤、地價等後剩餘的便是可供建築之用。當然，這數目必須足夠供應最低的市場要求素質，市道差或競爭較大時，發展商更須孝慮以更有效率的建築設計及施工方法保持一定程度的 [商品] (單位) 素質，同時有效控制成本。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。