房地產技術
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乙級寫字樓與自僱趨勢
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○○年三月
經過金融風暴、經濟重整 (還須繼續進行)、機構減省人手等後，不少以往中層或中上層的管理及專業人士均面臨失業之苦，即使有工作，但薪酬大多比以前低，這末必只是悲觀的一面。若以美國為例，這等現象早於八十年代末九十年代初出現，失業率達百分之七至八，但現在當年被裁掉的人士大多已找回工作，而且相當部分變成 [顧問]，過慣自由身，自由安排時間等的他們甚至不願再只受僱於一間公司，除在現今興旺的經濟下可多賺些錢 (顧問費)，收入來源也較廣闊及少些風險，就算失去一個客戶，不等如屆時完全沒有收入。據一些報告顯示，這 [自僱] 現象對美國經濟的復甦有一定程度的貢獻，主要為人力、智力分配上更有效率，因不少公司需要他們的管理及專業經驗和知識，只是並非一年三百六十五日都需要而已。這等全職自僱人士佔勞工人口約百分之五，讀者也可上網參閱一些專為這等人士而設的網站便可知一二。
現階段這風氣還末在香港或亞洲其他地區明顯出現，雖近年在報章，尤以英文報章，均有這方面的專題報道。這也與地方的經濟結構，尤以福利網等，以及社會、文化各類因素有關。至於香港，假設這等管理專業階層多居於八百至一千五百方呎的單位，實難有剩餘空間可作自僱的工作間，這與美加人士可即時在住所地庫 [開檔] 有分別。
因此，以現在乙級寫字樓普遍的空置率計算，不妨考慮吸引這批自僱人士為租戶。當然，他們一般都不會是大面積的用家，且最初的租約期也不會長，但因他們的開銷不大，即少許生意已可令他們支撐下去，整體的生存率會有，那些幹了三四年的多能站穩陳腳，可以日後成為更佳租戶。
至於如何吸引他們 (甚至協助他們創業)，可從他們對工作間的要求作一些推想。
一、 個人的工作間 (辦公室) 面積不需大，但設備要齊全，視工作性質，工作間可以是一百方呎面積，但設備包括上網等，均要齊備，這方面一些較新及有 [寬頻] 服務的大廈會較有潛質。
二、 一些共用的文書及開會服務，這些自僱人士若要個別聘請助理或秘書會很吃力，但例如十個顧問聘一二個便可行得多。另外，一些共用的會議室等也可幫上一把。這等服務設施更可 [用者自付] 原則運作，如會議可作時鐘租用。這並非什麼新意，已有一些公司在本地提供以上類型寫字樓，只有大多是以一些外國公司派員來港考察開會之用，並非針對一批潛在的本地自顧人士而已。據筆者了解，有一在本港甲級寫字樓開始這類商業中心的公司，所設的最低消費 (以月計) 為約一萬元左右，如能在乙級大廈開始類似服務，收費不超越一萬元應是可行的。在這方面，一些外形接近中產住宅區的較有優勢。
整體而言，這風氣+適合乙級商廈+互聯網的普及和潛在的功能 (包括資訊、溝通、推廣、自動文書及計系統) 等，應令自僱的可行增加。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。