居屋幽魂不散，普通住宅不難供
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
2009年12月12日
近期閱報發覺重建居屋要求有所增加，且有大學調查顯示約百分之七十五受訪人士傾向贊成重建居屋 [南華早報2009年12月4日]。
筆者不同意，除了懷疑政府有否責任令或幫助市民做業主外(若有，那麽做車主呢？)，還有以下數點因由：
一) 「業主多有助社區安定」不一定成事實 = 這是常被引用的道理，基本上沒有人質疑或批評，有如定律似的，神聖且侵犯不得。然而，筆者對此有保留，雖不否定，但也不認為業主百分比高就「必」有安穩社區。首先，甚麼是「安定」也可有不同界定；若是指少些抗議爭咬，則業主多可能更多，因有了物業便難隨意走，唯有抗議。若是指社區少些搬遷，則或許有點作用。此外，從網上搜集到哈佛大學之置業率和社區安定研究報告http://www.jchs.harvard.edu/publications/homeownership/liho01-12.pdf，基本上支持置業率高有助社區安定，如肯義務為社區工作等，但非所有情況皆是，如收入過低的未必有着數。
二) 「大學生也買不起樓」= 是常聽到之句語，一般用來支持樓價高(不合理)之意見。樓價高低，貴賤等是一件事，說(凡)大學生都皆應(有能力)可買樓是沒有根據之論調。原因很簡單，筆者有近親於上世紀六七十年代畢業於香港大學，且有專業的，但他們畢業初期亦只是「租細單位住」，置業也是數年後有了積畜才行，亦是普通住宅。簡單而言，大學生買不起樓也是正常的。
三) 整體香港普通住宅價格以走勢計是偏高，但以供養能力角度看仍不算貴 = 以美聯物業在電視頻道公報的呎價(港元4,300左右)計算，又假設單位平均600平方呎，總價便是2,580,000。若有首期三成，加上近年按揭息率之低，負擔應不算太重(月供10,000港元左右)。
四) 相比環球一些住宅市場，香港仍未致離譜地貴 = 這是以不同地區之平均住宅價格除以其人均生產，得出不同粗畧比例，越高通常負擔越重，相反則越輕鬆。請看以下表格：
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國家／城市 |
人均生產美元 |
平均住宅價格美元 |
平均住宅價格／人均生產 |
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美國 |
47,440 |
330,000 |
6.96 |
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加拿大 |
45,085 |
303,614 |
6.73 |
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英國 |
43,734 |
249,000 |
5.69 |
|
德國 |
44,729 |
354,850 |
7.93 |
|
南非 |
5,685 |
130,000 |
22.87 |
|
以色列 |
28,409 |
229,500 |
8.08 |
|
澳洲 |
46,824 |
468,001 |
9.99 |
|
中國 |
3,259 |
108,000 |
33.14 |
|
上海 |
11,000 |
252,000 |
22.91 |
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香港 |
30,726 |
335,400 |
10.92 |
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参巧網頁： |
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http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_GDP_(nominal)_per_capita |
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相對西方國家，香港之比例會是高，但不要忘記它們通常稅收也較高(就算供樓利息可扣稅亦不一定幫助很大)，即淨收入比例低過香港。據此，若以淨收入計，香港之負擔未必重很多。然而，相比發展中地區時，香港更顯負擔輕，如上海比香港的比例高出一倍有多。
五) 居屋是浪費資源 = 簡化看法就是政府不收地價售給合資格人士，但為甚麼要資助一個既非(最)窮之階層做業主呢？若有真正經濟困難的，可建(出租)公屋，照護真正弱勢團體是應該的，但建居屋則表示少了一幅公屋土地(用作福利，令輪侯時間縮短)或私屋土地(用來增加政府收入，日後如何動用是另話)。至於「高地價政策」，可参巧以往文章http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej299.htm。
置業對一般人而言是好事，也值得倡導，但土地不收錢送大禮可不必，因不是人人皆想、要、可或合適在香港做業主。
給讀者思考：變相業主 = 有人認為香港置業率不及美加等高，因此要提高。然而，部份公屋住户一住就數十年計，且一些亦比以前相對富裕，更有人於國內／香港置業，但只要交租通常可繼續住下去，差不多有如該單位業主。據此，雖沒有正式業主名份(部份可向政府購買)，但若計埋這類變相業主，實質置業率未必太低。
...完...
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。