房地產技術
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棄[居]便保樓價?
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○○年六月
近期有不少報道認為，居屋或類同的計劃是造成現今私人住宅市場價格不保的原因，所以也有提議政府考慮大量削減興建居屋，甚至取消此等計劃。這也不無道理，筆者原則上覺得政府只有責任令有需要接受幫助人士[有瓦遮頭]，但並沒有義務令/或幫助市民變成業主，況且一個社會(城市)，沒可能，也沒有必要令絕大部分人成為業主。無論如何，把居屋的產量減少或變成公屋樓，相信在某時期內有助穩定樓市價格，但若以為這樣便可[一天光晒]，那便有些過分樂觀，原因如下：
一、 供應不是唯一影響價格的因素。有時甚至好像並非重要因素。這也假設私人住宅發展市道參與者(發展商)不會大量填補被減掉的居屋數量。
二、 宏觀外圍經濟因素。尤以美國的經濟表現，現在看好或看淡者好像勢均力敵，假如看淡者勝出，股價續下落，引致消費下降，對亞洲的影響不可輕視，因整體而言，亞洲還是相當倚靠美國買入亞洲生產的消費品及投資。見這情形出現，經濟以致樓價必然有壓力，到時供應是多是少關係也不大。
三、 本地住宅價格長遠視整體的[賺錢能力]。這可反映在人均收入及分布上。若以北美洲以往經濟轉型的經驗看，結構轉變後不僅養育一批的經濟動力(新貴)。就算是所謂舊經濟的行業從業人士也有一些益處(如有不少工作機會，雖工資未必大增)，因而信心得以重拾。經濟及人均收入也逐漸跟進，部分也反映在樓價增幅上。當然，以上也靠找到一些[出路]如高科技和在營商管理生產改進效率上。簡單而言，香港並非沒條件作一些結構上的轉變或效率上的改進(部分已正進行)，但仍有一段路程需要走。另外，一個明確(顯)的出路暫似有亦無，也須有足夠的「腦力」及人才支持。若言困難(困局)，便是欠缺一些方向感及前景。這也許是本港人均收入自二萬八千美元下降至二萬五千美元以來還未有回升跡象的原因之一。
四、 中產階層的狀況。一個規模有闊度的物業市場有賴强大中產層的支持。現今這階層一般受創還未復元，因此樓價也難有大作為。加上經濟仍在調節，相信實質的復興仍需一段時間才可遇見。這也是(個人 / 家庭收入前景)信心的環節，即若有就自然會多投資(包括置業換樓)及消費，若沒有就算無新供應也難有信心購置。
總括而言，筆者覺得住宅樓市(價格)的關鍵在[賺錢能力]的預期及有關的競爭能力得以改進及保持，供應並非唯一因素。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。