寫字樓租金水平看GDP

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2004年05月03日

這是指亞太區城市甲級寫字樓商廈市場而言，包括香港，上海，北京，台北，新加坡，吉隆坡，曼谷，雅加達，悉尼，墨爾本，奧克蘭等，數據來源包括專業報告，政府公開資料等，大部份屬上年第四季期間。目的之一是衡量那個環節數值關係上和寫字樓租金有較大連繫，雖注意關係大未必等同有因果關連。

以下是一些發現，望對讀者有參考作用：

甲)總供應量和租金水平沒關連=只要有足夠經濟活動及需求支持便可，而這也明顯不過了，如細小市場之奧克蘭的租金，相比大得多市場之香港的租金還要低。

乙)人口數量和租金水平沒關連=正如筆者曾作之一些住宅供求及價格研究一樣，人口對房地產之影響甚微，對寫字樓租金亦一樣，可以不理會。

丙)人均寫字樓樓面面積和租金水平亦沒關連=差不多近零那種，雖不同市場有高有低，高者每人多呎，低者每人少於一平方呎，高者多為已發展經濟，專業財經行業對甲級寫字樓需求大，低者多仍在發展中，工業型經濟體系用不著太多甲級寫字樓。當然，若某工業型經濟將轉致金融及服務型經濟，投資者便可查看其現時之人均寫字樓面積以衡量現時的供應是否足夠(多不足夠)應付將來之需求，若不便有物業發展商機。至於為甚麼金融及服務型經濟體系有著較高之人均寫字樓面積但仍有較高之租金，相信這和金融及服務型經濟體系相比工業型經濟體系擁有較高經濟(生產)價值有關。

丁)GDP和租金水平最有關連=R2近0.70，算是很有關系，而這也不出奇，因GDP多少反映有多少經濟活動，包括有多少資金在滾動，而流動(熱)錢越多，經濟也旺些，租金亦可高些。

戊)人均GDP和租金水平只有少許關連=沒有像GDP那麼重，雖亦些參考作用。這亦意味若經濟規模(以生產價值計)達到了某體積，其寫字樓租金也平宜不到那裡去，如香港雖有百分之十餘之空置率，租金依然高踞世界榜上。

己)空置率和租金也和租金水平沒有多少關連=這裡須分兩個層面看，就個別城市而言，其空置率高低會對租金(無論在那水平)有影響，但以一組群城市而言，租金水平高低則與空置率無關。

既然GDP像對租金水平重要，一個簡單用來猜估那個／些市場較「抵玩」(租金水平以其GDP計相比其他市場仍平宜)之計算方式便是將GDP除以租金水平，指數越高者越抵玩，相反可能已屬較貴。結果顯示新加坡，台北，香港等可能較抵玩，一些發展中市場反而偏高。要注意以上GDP關係是以一組群城市比較，其數值關係高低於個別城市在某時空內可能是另一番景像。