「成 本」之 迷 思

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2004年04月15日

久不久就會從報章上看到一些評論說因為土地價格及建築材料費用上升，房地產價格也不會平宜到那裡去等之論調，而這不單曾於本地流行（例如甚麼高地價政策之類），現在國內亦時有論之。筆者就此曾撰文解釋當中之誤點，現覺有需要再述一篇：

（甲）若成本高樓價便高，則「不發達才奇怪」＝即做生意也不須再理會賣價了，因只要產品（樓宇）成本（土地加建築等）越高，賣價自然越貴，永不虧本。當然實情非這樣，因賣價多少視乎經濟表現、負擔能力、收入、供應、利率等因素決定，生產原料（如土地建築費用等）若低於賣價這盤生意便有得諗，若不不做也罷（除非預期賣價倍升）。

（乙）即賣價因素不等同生產原素＝以房地產為例，賣價多少與經濟環節有關，但生產原素如混凝土價格多少與買家願意付出多少來置業並沒有直接關連，雖對發展商來說卻十分重要，因影響其生意之如意算盤。

（丙）土地成本長遠是房地產賣價之剩餘值＝在純市場經濟裡，土地之價格，無論以每平方米土地或樓面面積計，均反映項目之剩餘值，簡單來說即該項目房地產賣價-建築費用-開發商要求利潤之後=剩餘（若有）數額。若這數額是負數，則顯示該項目財政上根本不行。要注意的是一般情況下，建築費是相對難以很快調整的，因部份材料可能是進口的，而外國經濟未必和本地掛勾，若簽了建築合約則價格亦較難調理，而開發商利潤則受風險、經濟環節、商機成本等影響，經濟越差要求可越高，這亦即土地價格是較彈性的環節，而不難發現當樓價升少許土地價格已大幅上升，或樓價下調少許而土地價格已大幅回落之情形。說了這麼多，主要欲帶出土地價格不但影響不了樓價，反而是樓價多少斷定土地價格之高低。

（丁）市場不夠成熟、過份貪心、缺乏理性、或「易說」程度高，其產生極度脫軌之樓價機會越高＝簡單地說就是買家市場整體「不夠班」，容易被廣告宣傳說服而作出不大理性置業投資行為。當然，若從市場「老練」之參與者角度看，這類市場求之不得，錢可賺得多兼快。這亦意味部份市場置業者或投資人士因上述各原因被推致或試出其最高願付之價錢，雖這價位相對經濟狀況等已極不合理，而當價格下調時，這批高價買貨人士便首當其衝〉。這點欲帶出的是，樓房成本（土地建築費等）低阻擋不了不合理高價出現，尤以天時地理人和氣氛高漲時，相反成本高亦阻擋不了樓價下調（至低於成本水平）。

總括而言，成本與售價無關，只是驟耳聽來好像有關而已，實質只決定某目可行與否而非可賣多少與否。