房地產分析
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文化與效率
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○○年三月
數量性分析有助投資者了解及[管理]投資組合及項目的風險，從而增加贏面，是決策過程裏重要環節之一。然而，數量性分析並非無所不能，因有部分因素是難以數量化的，如文化等。
文化包涵的層面很廣，有深有淺，有表面的也有較隱性的，可以顯示在藝術或歌舞，但也可出現在日常工商運作。當然，這裏會集中探討出現在日常工商運作的現象，以下是一些觀察。
一、決策管理層面：從文化角度看，大致可分兩大類：(1) 較開放式，參與管理的人員可放心說出意見，雖未必是上司(或老闆)的心意；(2)較封閉式，即較為一言堂，管理人員及員工多不敢表達自己的看法，以免開罪 別人或上司。這裏不是說哪個方式優勝，也不是說哪個方式產生出來的決策一定比其餘方式產生的好，只是想指出因文化之異(這個文化現象可以純是由於一些個人 如上司或老闆的脾性，也可以是當地工商界普遍的傾向)，管理效率也不同。如以上例子，倘若上司心意是行不通的，在較開放公司可即時傳達，但在較封閉的公 司，管理層人員可能須花上數天時間來[勤諫]上司回心轉意(這已假設管理員工肯冒這個險)，這意味起碼在執行上前者較後者具效率。
二、社會整體(工 作上)的文化：這主要是認真與不認真的分別。認真者態度多產生勤奮精益求精，盡所能等社會文化；不認真者多顯示於得過且過態度。當然，經濟表現還視該經濟 體系是否生產一些有市場需求的商品及服務，但論生產量及質，認真者多較優勝。要注意的是一些以生產廉宜(如工資低、地價廉及材料廉等)的地方未必一定有高 的生產效率，只可能是生產成本實應相差甚遠，因而廠家覺得還是[除笨有精]而已，即他們因見廉價(成本)而忍受較低的生產效率。這意味一些生產效率低的經 濟體系只能繼續以廉價吸引外資，因而影響經濟發展。這也因[懶]而想出更有效率的生產方法有別，認真及具[創意](不一定是新發明，可以設計改進或運用多 元化等)的經濟體系，通常會找到適當的出路。
當然，認真不只是講，而是須有踏實的學習、探討、思考、研究及執行。
總括而言，文化本身雖難量化，但文化的影響會顯示在一些可量化的環節上，如營商效率、生產效率等，經濟表現及地產的表現，長遠是反映這等效益及效率，難以量化及捉摸的東西不等如不真實。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。