房地產分析
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呎價的疑惑
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○○年二月
香港置業人士及投資者都喜愛用呎價，即每方呎樓價面面積的價格作參考及比較，這尤以住宅市段更為普遍。當然，呎價以一項資料來說有一定程度的參詳作用，但須注意的是不同樓盤的呎價末必可作完全 [直接] 的比較，以及不少因素也難單從呎價可完全猜度出來。部分原因如下：
一、 [售樓書的建築面積]沒有法律或 [行規] 所定的劃一標準。這意味售樓者 (如發展商)
在計算售賣的建築面積時有一定程度的彈性，例如包括多些公共設施的面積可令呎價驟聽起來低些，以及 [抵些] (技術上來說 [實用率]
應較低)。當然，這也視其他環節如市場氣氛及當時的推售策略而定。因此，兩個樓盤雖有相當近的量及質，但可因發展商有不同的推售策略，使呎價有較大的分野，置業及投資者以呎價比較作決定時不難有誤解。
二、 呎價不能完全反映單位設計的優劣。兩個相若的樓盤若有相差大的呎價，除可由於前述原因，也可能是其中一個的 [則] 較好用。單看呎價有機會判斷錯誤。
三、 樓盤自身的素質及設施。呎價看似廉宜的樓盤有可能在建築素質或設施方面較人家遜色，挑選較昂貴的可能除笨有精。
四、 社區的素質及設施。例如兩個同是新市鎮，樓盤也可因位處的社區的交通方便程度或社區設施發展速度不同，令呎價有差異。單是看呎價末必可完全了解其中因素。
總括來說，置業人士及投資者對單位的實用面積、建築面積、實用率及呎價等的關注無可厚非。但不少環節如設計、設施及環境等因素難完全數量化，雖這些始終會對價格有一定程度的影響。因此，除注意數量外，如單位的呎數，買家也同時可用較靠感覺的方法，如自問 [這個單位夠大夠用嗎 ? ] 因一個設計好的八百方呎單位，可比另一設計壞的一千方呎單位 [好用]。另外，一些外國地方如英、美、加拿大市場對呎數末如香港 [敏感] (但並非不關注)，當然這可能是他們末如香港那麼 [寸金呎土]。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。