近半年之炒作多蝕本

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2012年1月21日

根據政府差餉及物業估價署的數字，直至2011年10月，倘若持有私人住宅物業不超過半年 (即在2011年4月或之後才購買的) 且放售，不論是大、中或小型單位，皆須蝕本離場，雖一般只損失一個半個百分比。當然，個別案例可比平均多或更少。

2012似是被看淡之一年，然而直到現在，只要持有住宅物業一年或以上，皆仍有斬獲，相比股市，已算不錯。以下是各類型住宅單位於不同持有年期所能賺得的平均總%回報 (截止2011年10月)：

上述是照差餉及物業估價署之分類，是以單位實用面積計算，A代最細面積的，少過40平方米，E則最大，160平方米以上。雖分類並不是以價格或地點為界，但可粗略視E類型大單位 (即1,700英呎以上) 為貴／豪宅。

據此，有些值得留意的地方：

甲) A之回報奪了1、2、5及7年持有期之冠，E則拿了剩下10 年持有期的 = 若只看1年和2年持有期的，E更是最弱的一組。再者，當A回報勝E的時，其回報比率也較E勝出A時的大，於1年和2年持有期更以倍數計。

乙) BCD類型之回報不但沒有排頭勝出，有時更離冠軍之回報甚遠 = 至於五個不同持有期之尾，BCD各包一個，E青出於藍，有兩次包尾。

丙) 單位越大型，可能越要有耐性來投資 = 將10年之總回報除以1年的，便得出一個比例，數字越大表示持有期越短越不「着數」，有多點耐性可會好些。

至於原因，有待研究，雖貧富兩極化，家庭人口趨降，遲婚、樓價近年之升幅等，皆有機會導致市場向小型單位傾斜。要注意面積是以實用的計，如A之40平方米會是430平方(英)呎左右，若假設75%實用率，即約573平方呎建築面積之單位。

那麼是否表示投資A型較好，尤以銀彈有限之投資者？資金多且等得的，可買E型大單位？答：不。一來大環境像對投資不利，鑽研買A或E或BCD已意義不大，二來整體房地產市場仍在高位運行，一旦下降幅度未必小，三來土地房屋政策似會變得「積極」，尤以小型單位之供應會較前多。

股票呢？不懂，雖它在2011年已調下來，不像樓市仍升。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。