房地產分析
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建築設計分析
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○○年一月
地產投資的分析涉及很多不同層面的因素，如經濟、需求、供應、地點、甚至文化、社會環境等。建築設計是有投資目標樓宇時要考慮的其中之一環，它的影響在於 能否盡量發揮該地點的優勢，以盡量吸納當時該市段或市場的需求及商機。好的設計能令有關物業的價值比同區同性質的對手看高一線，壞的設計剛好相反。要聲明 的是，這裏不是探討建築設計為何物，而是從分析角度衡量一幢物業的設計。
假設已有市場或市段的取向，以及投資數額或數量，以下便是其中一些考慮角度：
一、 該幅物業 [容量] 的堆砌 這涉及樓宇的高度、平均每層面積、平面形狀等。這方面並沒有絕對的對或錯，只有相對的好與壞，且須視投資的市段及物業性質的類別。舉例說，有投資者或公司 欲購入一幢甲級有海景的寫字樓，現在有兩座大小一樣、價錢也相約的樓盤給其選擇，只是其中一座比另一座高三分之一，即較低的一座有較大的平均樓層面積，應 選哪座呢 ? 除非高的一座平均樓層面積過細，否則選較高的一座會較划算，因海景對甲級寫字樓的租金及賣價有一定幫助，雖然通常高的一座樓面面積會比低的一座承受較多的 外牆面積，以致運作費如水電費管理維修等以每方呎計可能高些。
二、 該幢物業的內部流通設計 這涉及由樓宇內的某空間通往另一空間是否大致 [暢順] ，包括上落及橫過，因這將影響租客、業主或用家的工作效率。當然，建築條例會有最低限度的規定，但許多時候末必呎夠。有些用途是傾向重上落的效率，另一些則傾向橫過的。
三、 運作費用及維修 這涉及用水用電及經常性和突發性的保養等，並不一定是愈廉宜愈好，因這可能只是物業管理層抱 [頭痛醫頭、腳痛醫腳] 的取向，忘記預防性維修的重要。此外，這環節須和建築方式及用料一起考慮，才能定出一套有效益及效率的方案，這和該幢物業的性質及市段有關。
四、 整項物業給人的感覺及氣氛這涉及該幢樓宇的設計、外形、用料、色調、空間感的處理、光線、空氣的流通、形象等，這也是較主觀及感性的層面。但整合體而言，一般人會較喜歡光猛通爽的空間。這感覺是否與該物業的用途及類別相襯也很重要，一些 [作狀] 的設計末必最有價值。
曾經有一位名建築師說過：[樓 宇有如機械]，若套用在分析上，則該機械須好用、穩定、耐用、易保養及有效率，才能盡量引出及吸納該市場及市段的商機與需求：否則，有人肯租肯買也接不 來。要聲明的是筆者並非建築師，但建築師設計時須考慮的因素不止於樓宇的外形及用料，否則他們便不必修讀五至六年的課程才可畢業了。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。