壓力測試樓市：價格跌40%仍OK

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2012年4月21日

純看香港現時之經濟狀況，例如低於4%的失業率、工資趨升、低貸款利率環境、環球資金繼續由西向東移、國內還算高的增長等，加上物業供應仍有限，房地產價格確有易升難跌之條件。

然而，若將角度拉高，亦不難發覺近年在歐美發生之金融事故其實未完，應還有續集，雖不知何時拍完和上畫，但只是遲早之問題，印錢並非解決之辦法，除非經濟生產突然特飛猛進。

再者，根據一些金融分析，雖國內經濟勢頭仍強，但未來十年內可有較大調整，雖發生率暫看不高。

綜合上述，穩中求勝之讀者沒必要遠離市場，不過要找good odds (即投資回報相對風險有較高比例的) 之項目來投資，且貸款要保守少許等。此外，做個粗略的壓力測試，數據來自政府統計署之2011年普查、美聯物業代理之網站等：

一) 分析方法 = 利用十八區數據猜測各區有按揭要供的家庭之按揭本金中間值，將這除以各區的平均房價，便得到各區的按揭佔樓價百分比，這數字越低表示越穩健。

二) 壓力測試 = 假設樓價由現水平下降，如分別負20%、30%、40%、50%等，便可大約得悉按揭本金於不同樓價水平時所佔之百分比 [表]。

簡單觀察：

甲) 就算樓價跌40%至50%，雖會有負資產出現，但相信不多，整體而言不似會蝕凸。

乙) 現按揭水平似不高，但需較小心的區份有荃灣、元朗元離島。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。