國內住宅：小心價租不對稱的市場

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年4月11日

從統計角度看，國內有大大小小城鎮六百六十多個，就算只計數百萬或以上人口的，也有數十個。

從投資角度看，真是應接不暇，不要說調查六百多個城鎮近乎沒可能，就算只研究數十個也要花不少人力物力兼精神和時間，正如沒有多少股票投資者會常留意數百隻股票一樣(財經演員除外)，而不少機構投資者亦只關注數十隻股票。

然而，無論是要從數百城鎮挑選，又或只從數十挑選，有甚麼環節可作挑選準則或方法呢？這涉及層面和市段之考慮，亦和個別投資者之投資目標與風險承受力等有關，而今期介紹當中方法之一，就是比較某市場／市段之價格和其租金走勢。

一般而言，倘若於較長時期內，某市段的價格和租金之走勢及升(跌)幅相約，這可表示該市段之價格較有支持，大幅調整機會不是沒有，只是機會較細。相反，某市段的價格和租金之走勢及升(跌)幅越是分道揚鑣，甚至背道而馳，尤以是價格比租金幅度高時，價格便可有較大機會出現調整。

這裡以十個城市的高檔住宅為舉例，而資料來自跨國房地產服務公司如CBRE等，年期由二○○三年至二○○八年，且以二○○三年為基礎年[請參巧表一]：

甲) 若以二○○三年之價格和租金為1.00，而二○○八年之價格相對租金比率為1.00至1.50之間的 = 價格相對不算太危險，而上述十個城市之中，只有杭州是這樣，其價格相對租金比率為1.44[即價格相對租金之比率較以前高出百分之四十四]。

乙) 與上同，只是二○○八年之價格相對租金比率為1.51至2.00之間的 = 價格相對有危險，有五個城市，包括北京1.72、上海1.63、廣州1.95、成都1.62及南京1.98。

丙) 與上同，只是二○○八年之價格相對租金比率為2.01至2.50之間的 = 價格相對甚危險，有三個城市，包括深圳2.20、天津2.30及武漢2.22。

丁) 與上同，只是二○○八年之價格相對租金比率為3.01以上 = 價格相對非常危險，有一個城市，就是大連3.90。要注意這大比數並非因其價格升蝠較別的高，而是其租金跌幅比別的大許多。再者，這十個城市裡是沒有2.51至3.00價格相對租金比率的。

城市 (2003=1.00)	2008 租金指數	2008 價格指數	2008價格指數/租金指數
北京	0.94	1.61	1.72
上海	0.98	1.60	1.63
廣州	0.95	1.86	1.95
深圳	1.33	2.92	2.20
天津	1.15	2.64	2.30
大連	0.52	2.01	3.90
成都	1.10	1.79	1.62
南京	0.85	1.69	1.98
杭州	1.14	1.64	1.44
武漢	0.99	2.20	2.22

綜合來說，雖不排除上述分類可有主觀成份，但作粗畧参巧仍是可以的，且要更小心那些於期內租金不升反跌的市場。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。