香港住宅：炒二手比炒一手少風險

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年11月7日

直接說，筆者覺得本港住宅普遍已不值得炒，不是認定價格沒有再上升能力，而是值搏率不化算。不過，倘若投資者仍心有不甘，那就炒二手市場吧，因風險會細些，部份原因如下：

一) 資料來源 = 主要從政府及中原地產網站搜集，年期由二○○八年至今年九月。

二) 市場仍暢旺 = 以交易金額計，不但比二○○八年尾時高出很多，亦其本上回復二○○八年頭境况，每月皆數百億港元成交 [見圖一]。

三) 一手住宅交易金額升，均價亦升[註一]但交易宗數跌 = 其交易金額，均價和宗數之波幅程度也比二手住宅高出不少，即投資風險不少，加上宗數跌而金額仍升，顯示價格瘋狂之可能，且金額和均價皆超越高波幅位 [見表一、和圖二、三和四]。

表一：波幅率(風險)	交易總金額	交易宗數	每宗交易均價
一手住宅	0.76	0.75	0.42
二手住宅	0.47	0.40	0.09

四) 二手住宅有宗數均價傾細(降)趨向[註二] = 但交易宗數仍在上升，交易金額亦如是，顯示宗數增加幅度較金額的大，技術上導致均價下調。然而，其交易金額、宗數等沒有超越近期之高波幅位 [見圖五、六和七]。

可再賺多少？天曉得。那可蝕多少？看圖二和五找答案吧。

註一：一手住宅之均價變動可受出售樓盤之質素及價格水平影響，如多些貴盤便高，少些便平宜些，不一定是好的價格表現指標。

註二：這均價亦可能受註一裡所提及情況影響，但因其交易量較多兼出售方多為個別業主，技術上是較好的價格表現指標，若和一些住宅價格指數一起用會更全面。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。