嘗試猜度出新招的邏輯

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2012年11月17日

政府剛出管控樓價新招，不但加重SSD，更令非香港永久居民以及用公司名義置業的買家多繳付15% 的印花稅，只有香港永久居民以個人名義置業才不受後者條款影響，詳情可參考政府發佈：

www.news.gov.hk/en/categories/finance/html/2012/10/20121026_172021.shtml?pickList=ticker

這些招數會影響樓價嗎？當然會，至於是上是落，招式本身的效果是趨落的，但出招因由源自QE3，所以技術上還是新招 versus QE3，若新招功力> QE3，樓價下降，若QE3仍>新招，價格仍向上，那麼今倘新招有得揮嗎？

直覺認為加重版SSD影響有限，但凡是非香港永久居民以及不論中外用公司名義置業的，便要額外交15% 印花稅這一招會有較深遠的影響，因SSD只要等待三年過去便無須付款，而額外15% 印花稅屬「未見官先打三十大板」，亦令佔近二成交易之非香港買家卻步，且注意是「額外」，即實質多於15%。

純技術角度看，若買家覺得未來數年樓市如剛過去的一樣，多交15% 印花稅不成問題，若不，自然更保守，又或不參與住宅市段。不過，就算是大好友，也得留意以下：

A) 政府像要win at all cost = 新招好像令一些行業人士意想不到，而將買家分本地和非本地，多少改變了開放經濟的模式，對外商而言，亦減少了措施的肯定性，不至不來營商和投資，但IRR會要高些。即是說，若新招仍對壓制樓價無效，甚大機會再有更新的招數。

B) 經濟金融穩健為首，置業次之 = 有評論說現階段能置業多已置了，若要未能的也置業，樓價便須下降三成左右，這不無道理。不知道價格下降是否新招之目的，然而從以往經歷看，樓價真的調整了亦未必有如想像中那麼多買家，因部份會「騰雞」起來。據此，或許是為防QE3帶領出來的洪水居多。

注意並不一定需要有QE3的金錢過來，只要QE3能說服地區的有錢人士再拿出來投資便可。

C) 國際／地域情況 = 這涉及一些環球地源經濟、地理、社會等的考慮，而本地是地域連重要部份之一，要hold at all costs。

當然，回頭「馬後砲」地望，現今不足之供應總有點自作孽，將來供應過多亦如是。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。