誰說REIT可抗跌要打靶!
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
2009年1月3日
這也包括筆者，但只打一半，因曾提及不是所有REIT之股價都可抗跌，詳情可參考過往文章：http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej478.htm。
然而，近日之股票價格數據顯示，在本港上市之七隻REIT(Real Estate Investment Trusts, 房地產投資信託基金)，全已和恆生指數「齊上齊落」(由二○○七年十一月起計)，數值關係甚高，失去減低股票投資組合風險之作用。部份發現如下：
1) 數據來源 = 主要是網上得來，如Yahoo! Finance等。
2) 七隻REIT和恆生指數R2數值關係甚高 = 高的富豪是0.92，最低之領滙也有0.58，其他大部份有0.80或以上，連投資國內房地產之越秀及睿富亦一樣。這表示用REIT來均衡風險是多此一舉。
3) 七隻REIT和兩大房地產上市公司數值關係也密切 = 一般來說，與長江集團之數值關係低少許，和新鴻基地產的高少許，R2多位於0.60至0.90之間。這表示用REIT來均衡上市房地產公司股價之風險亦是多此一舉。[請看附表]。
|
數值關係R2收市價 |
長江 |
新鴻基 |
恆生指數 |
|
冠君 |
0.85 |
0.88 |
0.88 |
|
越秀 |
0.81 |
0.83 |
0.88 |
|
領匯 |
0.53 |
0.56 |
0.58 |
|
泓富 |
0.68 |
0.69 |
0.75 |
|
富豪 |
0.91 |
0.94 |
0.92 |
|
陽光 |
0.84 |
0.90 |
0.88 |
|
睿富 |
0.76 |
0.66 |
0.82 |
4) 七隻REIT之間的數值關係亦重 = 一般位於0.60至0.90，即若以為買多幾隻REIT可分散REIT投資組合的風險，是一大錯覺，也是多此一舉。[請看附表]。
|
數值關係R2收市價 |
冠君 |
越秀 |
領匯 |
泓富 |
富豪 |
陽光 |
睿富 |
|
冠君 |
1.00 |
0.94 |
0.72 |
0.91 |
0.93 |
0.93 |
0.78 |
|
越秀 |
|
1.00 |
0.74 |
0.94 |
0.88 |
0.94 |
0.85 |
|
領匯 |
|
|
1.00 |
0.81 |
0.60 |
0.73 |
0.65 |
|
泓富 |
|
|
|
1.00 |
0.77 |
0.86 |
0.82 |
|
富豪 |
|
|
|
|
1.00 |
0.93 |
0.71 |
|
陽光 |
|
|
|
|
|
1.00 |
0.75 |
|
睿富 |
|
|
|
|
|
|
1.00 |
5) 七隻REIT之股價波幅亦不遜色於恆生指數或兩大房地產上市公司 = 除領滙明顯地相較低外，其餘的可比美恆生指數或兩大房地產上市公司，甚至有過之無不及，即以為REIT較「穩陣」也未必常對。這裡波幅是用標準差相比平均值。[請看附表]。
|
事項 |
冠君 |
越秀 |
領匯 |
泓富 |
富豪 |
陽光 |
睿富 |
長江 |
新鴻基 |
恆生指數 |
|
招股價 |
5.10 |
3.08 |
10.30 |
2.16 |
2.68 |
2.60 |
5.15 |
- |
- |
- |
|
最高值 |
4.86 |
3.15 |
19.96 |
1.72 |
2.43 |
2.49 |
4.20 |
152.00 |
172.80 |
29,708.93 |
|
最低值 |
1.31 |
1.23 |
11.66 |
0.59 |
0.69 |
0.92 |
1.53 |
60.00 |
50.70 |
11,015.84 |
|
最高值 / 最低值 |
3.71 |
2.56 |
1.71 |
2.92 |
3.52 |
2.71 |
2.75 |
2.53 |
3.41 |
2.70 |
|
標準差 |
0.92 |
0.53 |
1.95 |
0.29 |
0.48 |
0.43 |
0.63 |
22.64 |
32.80 |
4,579.84 |
|
平均值 |
3.54 |
2.65 |
17.18 |
1.42 |
1.62 |
1.96 |
3.26 |
110.24 |
115.90 |
22,007.10 |
|
標準差 / 平均值 |
0.2600 |
0.2017 |
0.1134 |
0.2009 |
0.2933 |
0.2172 |
0.1933 |
0.2053 |
0.2830 |
0.2081 |
|
最高值／招股價% |
95% |
102% |
194% |
80% |
91% |
96% |
82% |
|
|
|
|
最低值／招股價% |
26% |
40% |
113% |
27% |
26% |
35% |
30% |
|
|
|
綜合而言，是否意味REIT不值一提？非也，讓部份REIT替你收租吧#。
註：1) #請讀過往文章「食息」經濟 = http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej389.htm。2) 上述之研究是筆者與香港大學建築及房地產學系合做的。
...完...
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。