房地產分析
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
全村最平
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二零零四年二月
筆者不少朋友及客戶中都擁有外國房地產，一般以收租物業為主，有住宅有寫字樓，有全幢亦有個別單位，部份閒談時常投訴租務問題，例如遇上「職業」租客(即有心利用法律漏洞來欠租者)等。筆者沒有甚麼「良方」可提供，但憑自身一些經驗，或許可參考以下方法，希望有助解決和避免部份租務問題：
甲) 叫稍低於市值租金 = 目的是做到「全村最平(宜)」，長遠來說「除笨有精」。好處是市場準租客均會被低租吸引過來，就算市淡也可以有數張租務建議書(multiple offers)，是你(業主)挑選人家(租客)而不是人家挑選你，有時因有兢爭而導致最終租金比市價還高，尤以外國房地產市場已相當電子化，按制便可知市場當時之放盤。此外，這樣做亦多較叫高於市值租金者快(租出)，早些有租收，收入不比高開租金但空置數月呆待者少。
乙) 要求做財政檢查 = 首先這要求在外國並不罕見，一般準租客不會介意，或介意者多有疑問，況且低租會是「皇牌」。這層面會集中於該準租客有沒有借貸壞賬紀錄，及其收入工作背景等。雖這並非百分百保險，但總可避免不少職業租客。
丙) 預留資金維修及翻新物業 = 就算是絕好租客，物業也有基本損耗(normal wear and tear)，而維修及翻新物業屬業主責任，預留資金作修補是必需。以住宅為例，兩年上新漆，四年左右轉換地氈，六至八年買新電器等屬正常。若還可以繼續用，則當如獎賞。
丁) 不要「咪摩」房地產經紀費用及傭金 = 不但給足市場傭金，可以時還應和一至二個「好」的中介人長期合作，令他們將適合準租客先介紹給你，可早租出一兩個月其洗費已可歸本。
戊) 不要感情用事，理性地處理資產 = 不少投資者對所投資的物業因個人喜好等而產生一定感情，因而影響其決策，包括租金定價，條件等，脫離市場趨勢也不自知。簡單做法就是用理性而非感情看待這些物業，有如基金經理，物業只是資產／貨源，直至一天自己重用這些物業為止。
己) 注意回報及回報之來源 = 如基金經理一樣，投資者應對其(外國)投資物業有所了解和監察，包括開支和收入，及回報率。再者，亦要注意回報之來源，如有多少從租金收入，多少從物業升值。要求穩健回報的多看重租金收入，著重高回報的多須靠物業升值。此外，亦得留意匯價變動，賺了升值但洩了匯價也無用，如歐羅投資者買美國住宅物業便是。
以上並非甚麼定律，只是從經驗中行之有效而已。
以上內容，包括連鎖之網站和網頁等，只供粗略參巧之用，並非可取代有關或所需的專業意見及服務。若瀏覽者，讀者，投資者，或客户有個別項目或問題，請向有關或合適專業人士／顧問查詢請教。本集團／公司／網站／網頁及有關之董事，經理，專業人員，聯營人士，顧問，員工及作者（包括鍾維傑）對任何金錢或非金錢損失，無論和以上內容是否有關，均不負上或承擔任何責任。
卓凌地產分析有限公司／卓凌集團成員
電話：香港 852-24016388 傳真：香港 852-24013084電郵： contact@real-estate-tech.com
地址：香港新界葵涌葵榮路 20至 24號 7字樓
版權屬卓凌及／或作者所擁有
卓凌集團參與房地產開發，投資及資產管理工作，和提供有關之房地產專業服務，包括房地產分析，投資策略，資產組合管理，工程管理，設施管理及銷售策略等。項目種類包括住宅，寫字樓，商場，工業設施及酒店／渡假村等，而客户則包括房地產開發商，投資機構，業主，機構租户，銀行，金融機構，基金及有關專業人士等。
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。