分析至癱瘓

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二○○二年八月

這標題是取自英文「Paralysis By Analysis」，大意指分析概念上雖可無窮盡地不停的做，但最終還是用來協助意會一些市場(現象)或作(投資)決定等，否則只是有一大堆數字，不但意義全無，甚至可能有礙達致有效益及效率之運作。

以上情不算多，因不斷地分析(這裡包括資料搜集，編排，統計等) 意味層面越來越廣泛及／或深入，需要之資源，時間和財力不少，非一般機構或投資者願付或可付。因此，一般機構或投資者多是分析不足而非過多。然而，一(小)部份(大) 機構確肯花相當資源，尤以在搜集細節(市場和物業)資料方面，差不多可稱嘆為觀止。筆者原則上不反對人家花費資源在這些細節資料和分析上，或許更是「寧可買多(小許)也不放過」以保障和增加多些反映市場程度，而這不無道理，但總覺預注意以下一些環節及可能情：

甲、「粗計不成，幼計可免」 = 這是指若粗略宏大層面投資估算不夠吸引，再做細節估算會是多此一舉，意思與英文的「back of the envelope calculation」相約，即若在(用過) 信封背後之簡單計算可行才作深入衡量。這做法有助以較快及較有效率速度挑選合適投資項目，否則若每項目都搜集分析計算一番，不單誤時，兼且可能失去大方向。

乙、「殺無需用牛刀」= 舉例說，假設某房地產資產組合共計百億元，而正在研究投資一項二十億元之物業，無論從佔組合比重或價格角度出發，均值得用上最細節的分析程序程式以盡可能 減風險及增加回報。相反，若項目只涉及二千萬元，則未必值得花同樣資源做分析，甚至該項目未必符合資產組合之策略要求。

丙、「(預測)不要計算得太盡或太準(或以為可甚盡甚準)」= 除短期猜測，一般預測屬投射導向性(projection) 多於預言性(prediction) ，原因之一是至今仍未有百發百中預測方程式，其二是資料永遠是歷史但以往發生之事情未必原裝地重演。據此，若用來投射的數值定得過分幼細，如長期借貸利率用5.25%而不是5.00%或5.50%等，或項目之成功與否需靠「定點位後之數字」，如價格增長年率7%不行需7.23%才行等，均有過準過盡之嫌。搜集之數據可以甚幼細，因為是歷史記錄，預測用的留些空位為妙，這並非辦事不仔細，反而是專業之表現，不扮無可能準確之準確。不信乎? 只須看看一般經濟預測，不少更是大商行銀行或政府所出，且涉及不少有經驗人士，但仍時有落空，皆因市場與人類有關，而人類之行為難以全科學角度解譯。

丁、「因素有輕重，分析為決定」= 影響房地產的因素實際不少，有宏觀的，有細微的，有經濟的，也有文化的，且輕重有別，懂得適當地符合需要集中分析哪些環節，分析至哪個闊度深度，及何處停 止作決定等甚重要。若不，分析可變得很廣或深以令原本目標全失。再者，當認定主要環節後，寧可盡量拿準這些層面，也較將分析資源平均分配眾多層面好。

分析涉及運用數據，但非只靠數據，因其仍有盲點，需有(良好)人之判斷才行。

www.real-estate-tech.com  ／ 其他文章網頁

以 上內容，包括連鎖之網站和網頁等，只供粗略參巧之用，並非可取代有關或所需的專業意見及服務。若瀏覽者，讀者，投資者，或客�有個別項目或問題，請向有關 或合適專業人士／顧問查詢請教。本集團／公司／網站／網頁及有關之董事，經理，專業人員，聯營人士，顧問，員工及作者（包括鍾維傑）對任何金錢或非金錢損失，無論和以上內容是否有關，均不負上或承擔任何責任。

卓凌地產分析有限公司／卓凌集團成員

電話：香港 852-24016388 傳真：香港 852-24013084電郵： contact@real-estate-tech.com

地址：香港新界葵涌葵榮路 20至 24號 7字樓

版權屬卓凌及／或作者所擁有

卓 凌集團參與房地產開發，投資及資產管理工作，和提供有關之房地產專業服務，包括房地產分析，投資策略，資產組合管理，工程管理，設施管理及銷售策略等。項 目種類包括住宅，寫字樓，商場，工業設施及酒店／渡假村等，而客�則包括房地產開發商，投資機構，業主，機構租�，銀行，金融機構，基金及有關專業人士 等。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。