投資香港房產不能依據樓盤往績

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年04月06日

今期與讀者探討可能是不少住宅投資人士心中存在的兩個提問，如下：

（甲）倘若某樓盤的價格波幅相較不大，這是否可令這樓盤的價格「抗跌」能力高些？

（乙）倘若某樓盤的價格升幅表現相較優越，這是否意味其日後的價格升幅表現亦多相較優越？

筆者就這兩個問題嘗試以簡略處理和計算方式解釋，結果大致的答案均為「否定」，即首先價格波幅多少像和保值能力無關，其二是以前價格表現好不一定意味日後亦如是。在未與讀者分享細節前，須提及一些假設和註解：

（甲）中原城市指數=這裡的資料多從中原指數搜集，兼且樓盤的個案均為其指數內的「成分」樓盤。

（乙）地域和時空=這等指數樓盤分別位於港島、九龍、新界東和新界西四大區域，樓價數據則由一九九四年至二○○五年止。

（丙）集中年份=眾所周知，本港地產市場近十數年由上世紀九十年代初升至九七年的高峰後大幅回調至二○○三年，繼而收復部分失地至今。因此，這裡會集中看九四年（中原指數最遠的年份）的起點、九七高峰、二○○三年的低點和二○○五年尾的價格表現。此外，價格是以平均樓面呎價計算。

經過簡單運算後，包括作了一些數值關係估算，有如下的細節與觀察，相信對投資者有啟示：

一、基本上大部分樓盤的呎價仍未回復至一九九四年的水平=而大部分樓盤的九四年呎價仍比二○○五年尾的呎價高出百分之十至五十不等，只有數個樓盤的九四年呎價是低於二○○五年尾的；而有趣的是，這少數（幸運）的樓盤均位於港島區。至於這是否反映某些因素或純屬巧合，則暫時未有結論。

二、大部分樓盤的九七年高峰呎價是其二○○三年的低谷呎價的三倍餘=但亦有數個樓盤的差別大至四甚至五倍，而這些皆位於新界西。此外，亦有三數個樓盤的差別少於三倍，只有二點五倍左右。

三、上述兩組數字之間的數值關係不高=其Ｒ２只有零點十六，雖個別地區可有較高的數字，但依然不是很密切。這意味價格的波幅（顯現於九七年和二○○三年的一高一低）與保值能力（顯現於二○○五年的價格是否已回復或甚至超越九四年的價位）沒有多大關係。

四、由一九九四年至一九九七年，大部分樓盤的價格升了百分之五十至一百=只有少數超越百分之一百或低於百分之五十，有趣的是表現好者均在港島及新界西，而表現差勁的亦有在港島區，其餘則位於新界。

五、由二○○三年至二○○五年，大部分樓盤增值了百分之六十至八十之間=只有少數超越或落後於此均數，而有趣的是落後者均位於新界區，東和西皆有。

六、上述兩組數字之間的關係也不高=Ｒ２只有零點零六，基本上等同無關連，亦即意味以往於九十年代呎價升幅優越的樓盤現今二十一世紀表現並不一定那麼優越，靠「往績」作投資嚮導於事無補（甚至可能是誤導）。

綜合數據和計算，只有一樣事情較為「肯定」，就是以往呎價升幅表現不佳的樓盤仍然屬較差勁，但不代表以往表現優異的近年也是好。或許這裡的發現令部分投資者感煩惱，因沒有簡單易明的歷史表現可跟從，須有較深度的分析和思考，然而這亦是房地產市場「好玩」之處。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。