美國房地產有否泡沫？
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2005年03月10日
近年不單只國內有著房地產泡沫之爭辯，就連美國也一樣，尤以住宅市段，當中又以某些市場更被關注。筆者近日閱讀了一份由美國麻省理工學院房地產中心撰寫之簡報，覺得當中一些數據有用，相信對讀者亦有參考作用，主要如下：
(一) 「實質」住宅價格指數=「實質」代表通脹率等亦計算在內，即不是只以名義價格為準，報告顯示美國整體價格指數現時約為一百四十五，而指數一百基數年為一九七五年，這亦即是說三十年來，住宅只是貴了百分之四十五左右，雖名義價格可以數倍或更多計算，而這百分之四十五增幅大部份發生於近十年時間。
(二) 工作人均收入指數=若同樣以實質方或計算，現今之收入只比一九七五年的高了百分之二十左右，這意味以現階段計，住宅價格升幅較人工高，多出了百分之二十五左右。
(三) 實質住宅價格和經濟表現掛勾=這裡經濟表現以就業人口轉變為主，而這和住宅價格之轉變很脗合，但近三年左右出現背道而馳，如就業人數減慢或甚至負增長，住宅價格仍然向上去，因由有待細究。
(四) 近年住宅租務指數和住宅價格指數背道而馳=這始於約二零零一年，但之前的數十年兩指數基本上很脗合，住宅價格指數一般比租務指數高十至二十點之間，但現時則相隔五十點。簡單而言，價格升但租金跌。
(五) 住宅價格表現及風險全國不一=大致上可分東、南、西及中部如下：
(甲) 東(東北)部=這部份包括波士頓、紐約市、首都華盛頓等，若以一九八七年為一百之基數年，現時頂多只增加了百分之四十餘左右，風險評級屬高。
(乙) 南部=這部份包括候斯頓(Huston)、奧士丁(Austin)、特拉斯(Dallas)等城市及地區，以一九八七年為基礎，現時價格只是打個「和局」，當中過程還曾下調百分之三十左右，風險評級屬高。
(丙) 西部=這主要為加州及其城市，包括三藩市、洛杉磯等，以一九八七年為基礎，現時約升了百分之八十或更高，然而風險評級相當高。
(丁) 中部=這包括芝加哥、底特律等城市，以一九八七年基礎年計，現時約增加了百分之五十，但風險評級相當低。以上各風險評級相信是基於其價格歷年來之走勢及波幅而定，越是不穩定及幅度大便風險越高。
(六) 近十年多了五百萬個家庭置了業=這是不少之數目，因美國共有家庭一億左右，即多了百分之五之家庭於近十年變了業主，不再租住樓房。除業主百分比由以往之百分六十五升到差不多七十外，租住需求亦有所下降。此外，這增幅亦建基於「置業群」之增加，研究顯示置業意欲在二十至三十四歲，以及四十五至四十九歲間較為旺盛。
(七) 利率之誘因=近年之低(名義)利率或許有助解釋突然而來之置業熱，但實質利率並非很低。細究下發現或許和二線借貸(Sub-prime
lending)之增加有關，而這些二線借貸由九十年代初不够四百億美元高速增加至現時之三千二百億美元。
(八) 近六年供求不對秤=由一九九八年至二零零四年，每年約有一百二十萬「新」家庭(新婚等)，而住宅單位供應則有一百四十萬套，約多了二十萬套，且租住增幅放緩，因而估計或許部份多出之單位是用作「第二家居」(secondhomes)，如用來渡假，避寒等。研究亦顯示這等第二居所只佔總量百分之三左右，不算離軌。
(九) 但住宅借貸用途則顯示另一角度=雖有部份房貸是用作購買第二居所，但更多是用來「投資」(投機？)，而這亦引致另一猜測，就是市場現今覺得投資房地產較好。尤以科網股爆破後，資金轉移致房地產。
總括而言，美國住宅市段像養育了不少的風險，且甚倚靠借貸，加上部份置業現時採用浮動息率(美國傳統喜用定息率)，若利率被較大幅調高，不排除有相當大之負面反應。
鍾維傑、卓凌地產分析有限公司行政總裁