丁屋適合嗎？(二之一)
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
2009年7月4日
筆者有行家賣掉港島區半山家居，套現了過千萬後於新界購入一座六百萬的丁屋自住，優哉游哉，還以「買花戴」心境繼續工作。
丁屋有其歴史背景，簡述就是新界原居民之男士，每人有[丁]權興建一座村屋(俗稱丁屋)，當然亦有些劃界用地等上之規範，然而興建後可自用，又或經補地價後出售給非原居民。據此，歴年來丁屋亦變成整體住宅市場之一部份。
今期就探討二手丁屋市場之一二，相信對部份有意置業或退休人士有用，數據由中原地產網站 www.centanet.com 搜集，注意並不包括以全憧出售之丁屋：
一) 丁屋單位平均價格是一般二手私人住宅的一半 = 平均一個丁屋單位須一百四十萬港元左右，即若閣下擁有一個平均三百餘萬市值的市區住宅物業，走到新界之丁屋市段可以「一開二」，一個自用另一個收租 [見表A]。
二) 丁屋市段相對二手私人住宅市場規模很細 = 以宗數計一般只有百分之三至四，若以金額計更少，一般不出百分之三，微不足道 [見表A]。
三) 丁屋價格與二手私人住宅價格不大相干 = 不是完全無相干，但非「齊心進退」，若將二○○八年一月之平均價相比二○○九年五月之平均價，會發現丁屋只少了不足百分之四，而二手樓則是低了百分之十九。再者，兩市場之價格按月變動不一，數值上沒甚麼關係，可能表示不相同之買家群 [見表A]。
|
表A 年/月 |
丁屋宗數 |
丁屋金額(億元) |
丁屋平均價 HK$ |
二手宗數 |
二手金額(億元) |
二手平均價 HK$ |
丁屋相對二手宗數% |
丁屋相對二手金額% |
丁屋相對二手平均價% |
丁屋價格按月+/-% |
二手價格按月+/-% |
|
2008/1/1 |
306 |
4.39 |
1,433,889 |
11,982 |
458.3 |
3,824,997 |
2.55% |
0.96% |
37% |
|
|
|
2008/2/1 |
329 |
5.39 |
1,637,751 |
10,829 |
372.3 |
3,438,417 |
3.04% |
1.45% |
48% |
-10.11% |
14.22% |
|
2008/3/1 |
267 |
4.25 |
1,592,022 |
6,372 |
222.8 |
3,496,700 |
4.19% |
1.91% |
46% |
1.70% |
-2.79% |
|
2008/4/1 |
361 |
5.33 |
1,477,701 |
7,437 |
239.0 |
3,214,164 |
4.85% |
2.23% |
46% |
-8.08% |
-7.18% |
|
2008/5/1 |
374 |
5.90 |
1,576,765 |
6,657 |
211.4 |
3,175,934 |
5.62% |
2.79% |
50% |
-1.19% |
6.70% |
|
2008/6/1 |
339 |
5.32 |
1,569,410 |
7,167 |
241.1 |
3,363,954 |
4.73% |
2.21% |
47% |
5.92% |
-0.47% |
|
2008/7/1 |
288 |
4.54 |
1,575,972 |
6,063 |
185.9 |
3,066,182 |
4.75% |
2.44% |
51% |
-8.85% |
0.42% |
|
2008/8/1 |
223 |
3.31 |
1,485,830 |
4,330 |
122.3 |
2,825,467 |
5.15% |
2.71% |
53% |
-7.85% |
-5.72% |
|
2008/9/1 |
221 |
3.40 |
1,539,910 |
4,466 |
140.9 |
3,154,785 |
4.95% |
2.42% |
49% |
11.66% |
3.64% |
|
2008/10/1 |
149 |
2.21 |
1,485,101 |
3,697 |
103.2 |
2,792,240 |
4.03% |
2.14% |
53% |
-11.49% |
-3.56% |
|
2008/11/1 |
109 |
1.56 |
1,429,174 |
2,656 |
76.0 |
2,860,847 |
4.10% |
2.05% |
50% |
2.46% |
-3.77% |
|
2008/12/1 |
92 |
1.10 |
1,194,348 |
3,276 |
95.8 |
2,925,128 |
2.81% |
1.15% |
41% |
2.25% |
-16.43% |
|
2009/1/1 |
78 |
1.02 |
1,302,564 |
3,868 |
113.2 |
2,925,305 |
2.02% |
0.90% |
45% |
0.01% |
9.06% |
|
2009/2/1 |
108 |
1.50 |
1,384,444 |
3,793 |
117.1 |
3,088,144 |
2.85% |
1.28% |
45% |
5.57% |
6.29% |
|
2009/3/1 |
173 |
2.48 |
1,431,734 |
5,499 |
153.0 |
2,782,571 |
3.15% |
1.62% |
51% |
-9.90% |
3.42% |
|
2009/4/1 |
180 |
2.76 |
1,534,556 |
7,434 |
221.6 |
2,981,458 |
2.42% |
1.25% |
51% |
7.15% |
7.18% |
|
2009/5/1 |
261 |
3.60 |
1,379,502 |
8,300 |
257.0 |
3,096,386 |
3.14% |
1.40% |
45% |
3.85% |
-10.10% |
四) 大部份丁屋交易不過二百萬元 = 一般是由五十萬起至二百萬內，超越二百萬之交易佔不到百分之十，而二百萬內的交易宗數又以一百萬至一百五十萬的較多 [見圖B]。
五) 丁屋有多大？ = 丁屋興建到盡會是一憧三層高每層七百平方呎之簡單結構房屋，當然並非所有丁屋皆有這呎數。然而，假設用平均價一百四十萬元計算，除以近七百平方呎，大約便是二千元左右一平方呎。
丁屋適合嗎？視乎購買目的和期望等而定。粗畧說就是炒現貨樓的還是炒大路二手樓盤或搶手樓花好些，因丁屋市段細兼買家群人數相對二手市場的不多，轉手不一定容易，自用的或許可考慮。
下期續談丁屋之價格趨勢及優劣點。
...完...
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。