房地產技術
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房策的穩定，穩定的房策
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○三年六月
驟眼看，上述標題好像有所重複，其實不然，前者是指政策之穩定性(consistency) ，而後者涉及有助穩定樓市之政策，兩者政策未必一樣。近期有數則事情多少和房地產政策層面有關，尤以房屋局房署等之從新定位，已有不少針對政策上的評論，筆者沒有這方面專長兼非本文範圍，只從分析角度出發，嘗試提供意見給讀者參巧：
甲、較前集中房屋策略和推行 = 簡單而言，以往不同房地產範疇由不同公營或半公營機構主理，雖不致時常互相矛盾，不協調現象總免不了。現在意向像將各部份之運作和政策較往集中和串連起來，希望在效率上有所提高及減少不協調情况，取向大致可以理解，亦未必不是好事。當然，策略性之改變多令一部份人士有所損失和另一部份人士有所得着，反對和讚成皆有屬正常(比例多少是另一問題) ，衡量選擇方案時或許可從一些基本取向／原則(如政府是否有責任幫助市民置業等) 着眼。筆者只想提示：(一) 決策過程較往集中只是提升運作效率，如定出決策所花時間較往少等，不一定意味決策質素亦有所提升(也非說一定不提升) ，只覺辦事速度快慢和辦事質素不一定有關糸；(二) 部份人士覺得集中有助控制(減少)供應，繼而穩定樓價等，這不無道理，只是筆者覺得供應雖是影響樓價環節之一，但非以現況計最重要環節，詳情曾於這裡表達因而不欲重複；(三) 假設一切均等，不好但有穩定性之政策較不好又沒有穩定性之政策為妥，當然，最妙則是有好兼有穩定性之政策。
乙、混合式發展 = 從非金錢財務角度出發，無可厚非，但某地段「混合」後其地價多比未混合前遜色，若是政府地段則對庫房收入有些影響，是對是錯視乎該經濟體糸之價值觀取向，然而，混合式發展多只對該地段和周邊地方有影響，整體樓市則多無恙。不過，筆者欲提示的是這房政上之改變(或較新嘗試) 對房地產開發商和投資者而言增加了不穩定性因素，而這不限於混合式發展項目之地段，因投資者購置私人地段時只要周邊還有政府地段便有冒着區份變質(如由高級氣派變得較平庸等) 之可能(風險) 。據此，若要作混合式發展項目但同時減低土地收益上之損失，可考慮在較平宜(非那麼貴重) 地段進行，或許較融合。
丙、優質地段用作政府辦公地點 = 純從金錢財務角度出發，總是有點算不來，至於有其他非錢財收益，則非本文範圍。無論如何，既是定案，筆者希望設計建築上可有一幢「配得起」該地段之樓宇，這不一定意味奢侈用料，或是花費多便好，而是須在設計上不但反映現在兼且有恆久價值。
總括來說，最理想當然是既有房策穩定性，又有(可)穩定(樓市) 之房策，但知易行難。再者，房策穩定性較易掌握，因貫徹地執行已定政策便可，穩定(樓市) 之房策則較考功夫，政府能操作的多在供應環節上而供應需時，量合時不合也不行。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。