香港、一線、抑或二線之(二)

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年3月21日

這裡國內一線城市是指北京、上海、廣州和深圳，而國內二線城市是指天津、重慶、南京、成都、杭州、武漢等城市。

今期研究市場成熟程度，資訊效率，建築及物業管理之環節：

n 市場成熟/飽和程度

香港整體市場最成熟，經濟增長較慢，如一般每年只有數個百分點左右，且人口平均年齡亦較一般高。此外，市場亦最飽和，例如基本上是沒有「不够居所」之問題，因家庭數目是少於整體市場住宅單位數目，有數萬單位之多。

國內一線城市相對香港沒那麽成熟，經濟增長較高些，如一般每年仍有雙位數字之百分點增長，且人口平均年齡因着外來人口亦較年輕些。此外，市場亦沒那麽飽和，不是有「屋荒」之問題，且有些市場更供過於求，而是可能有少許供求錯配之情况，尤以價格角度看。再者，在這些一線城市裡，任何一個時間都可能有數十甚至過百(新)樓盤在放售，於香港是很難想像到的。

至於國內二線城市，其成熟程度會較一線城市遜色，亦即與香港更有距離，一般每年會有雙位數字之百分點增長，且人口平均年齡亦較年輕些。此外，市場不但不飽和，還可有巨大發展空間，尤其對開發商而言。以下是香港和國內一線城市及國內二線城市之比較[越多J越好]：

市場成熟程度	香港	國內一線城市	國內二線城市
經濟增長	JJJ	JJJJ	JJJJJ
平均年齡	JJJ	JJJJ	JJJJJ
長遠需求	JJ	JJJ	JJJJ

n 市場資訊效率

這裡市場資訊是指與房地產有關之新聞、數據及資訊，不只房地產層面的，也括經濟、社會、人口、政策、金融、交通、文化等的，缺一不可。

以全球計，美國在這市場資訊效率方面算是很好，且甚公開(不少是免費的)，傳遞快捷，方便搜羅，兼較有系統。

若給美國之市場資訊運作九十分，香港也許有七十五至八十左右，尤以在亞洲區域內，算是先進。

相比香港，國內一線城市及國內二線城市皆遜色，雖然已有不少改進，但仍有很多改善空間。當然，國內一線城市的市場資訊亦比二線城市來得較齊全，快捷和公開。

為甚麼看重市場資訊運作？因為若連個市况是怎樣都難知道，何來投資？再者，環顧全球情况，房地產平均價格高之地方均有較良好市場資訊系統，相反沒有良好市場資訊系統之地方其房地產平均價格多偏低。

那麽香港和國內一二線城市又相差甚麽？舉例如住宅市場總存量，香港私人住宅市場約有一百萬個單位(國內稱「套」) ，但國內一二線城市是未必有這數據的。

又例如「空置率」的計算方法，香港和外國是一致的，均是將沒有人住／用之住宅單位除以住宅市場總存量，如一百萬單位之中有五萬個空置，「空置率」便是百分之五，至於那五萬個空置單位是在開發商手上還是已賣給小業主則無關痛癢。

然而，國內不一定是這樣，其定義可以是某年新建了多少單位，如十萬個，但只售出八萬，那麽「空置率」便是百分之二十(二萬個售不出的除以十萬個) 。

住宅市場總存量一百萬之中有五萬個空置，這市場仍可以是健康的，真的有二十萬個空置(即「空置率」百分之二十) ，這市場必有問題。以下是香港和國內一線城市及國內二線城市之比較[越多J越好]：

市場資訊效率	香港	國內一線城市	國內二線城市
容易與否	JJJJ	JJJ	JJ
準確程度	JJJJ	JJJ	JJ
費用高低	JJJJ	JJJ	JJ

n 建築設計及施工

建築設計方面，國內日有進步，不但不少一線城市之項目設計得有水準，部份二線城市亦學得快。相反，可能因一些建築條例之規範，本港之樓宇設計傾向單調，只着眼在用料色調等。

至於施工，只要開發商有良好項目管理能力，不是說十全十美(這無可能)，但不比本港遜色。

n 物業管理

一般而言，國內水平甚不足，許多時仍須本港或國外(跨國) 物業管理企業協助提供有水準之服務，尤以高級物業之管理。

對有興趣投資國內物業之投資者而言，應着重這物業管理環節。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。