「今次不同」通常都同

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2011年7月30日

凡是聽到有評論說「 This time it is different」（今次不同），最好還是小心一點，因記憶中，沒有甚麼經濟體系或投資故事真的長期（以數十載計）與別不同（例如樓價只升不跌），除非完全不參與自由市場，又或不照市場規律行事。

今次不同但結果同的例子不少，近的有美國各式各樣導致金融海嘯之證券化衍生產品，遠少許有科網熱潮，再久些的有香港97年之樓市神話。

一般而言，這句今次不同之話通常是用來減低人們對某投資市場或項目的懷疑，令聽眾覺得少了風險，繼而投資。

無論如何，單是賣方想賣不行，也要有買的一方配合才可，所謂「跳探戈也需要兩個人」。那為甚麼會有買方配合？可參考以下：

慎重置業可增贏面

（甲）投資市場或項目確有一定潛質，例如很多時候，不是投資故事沒道理或作假，只是現今通訊發達，加上近年資金氾濫，無人理會猶自可，一旦受到注意，受追捧價格便隨時超前上升兼變超貴。不排除投資故事原本真的與眾不同，但過快過高之升值增加其「與眾同落」之機會。

（乙）有「利好」因素，例如常見的如某市場經濟高速增長、儲備豐厚、傾斜政策，抑或人口增加、需求量大、借貸便宜等。這些不一定沒有道理，只是它們的（抗跌）功效多少要看情況，遇上財經「黑天鵝」時，大多抵擋不了衝擊。財雄勢大的確有較大優勢與贏面，但不是靈丹妙藥，歷史充斥着不少大人物大帝國之沒落。

（丙）人腦結構，例如近十年人類對自己之腦袋認識日深，而當中就是了解到人腦有不同部門，各有其責任，平時可相安無事，但當遇上某些事情時，各部門則會有不同理解和建議，如人腦理性之部份可建議忍耐暫不投資，但慾望部份則說執輸行頭慘過敗家。簡單說，腦交戰，買好還是不買好，矛盾並存，但憑今次不同而作出之決定，未必會帶來好回報。要增加贏面，須有腦袋管理。

我們看好國內房地產市場之長期（10年）表現，雖不排除過程中會有大起落，甚至認為這未必是壞事，除起跌是自然市場規律外，調整亦有助增加市場效率，真的出現時會是入市時機。據此，聽到有人說「今次不同」更令我們對上述看法增加信心。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。