房地產技術
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安老住宅市場具潛質
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
一九九九年十一月
隨着人口老化及[嬰兒潮]出生的人口開始步入老年，相信本地老人服務的需求將如歐美那樣日漸增加，這包括老人的居住需求。
這裏[安老]是指針對健康較佳的長者及退休人士的服務，長期患病者所需的護理服務並不包括在內，本文也只集中研究居住的環節。
安老服務及居住的需求受以下因素影響：
一、年長人士比例與數目日增，現在可能不算明顯，因首批[嬰兒潮]人士(即二次大戰後由四五年至約六Ｏ年出生人士)還只是五十餘歲，很多還在積極工作，但相信再過十年八載，這現象便會變得明顯。
二、三代同堂愈來愈少，現在平均家庭成員數目為三點三左右，即約父母加一個多兒女，三代同住已不多見，除非政策如稅務上的改變(如同住有優惠等)，這趨勢多會持續。此外，[嬰兒潮]人士普遍不像上一代人那麼渴望[和子女同住](部分原因是他們較上一代獨立，包括經濟上，其次是他們的兒女因工作等各種因由也未必可與父母同住)，這會使經濟上出現一群較上一代富有、多受教育，以及獨立的長者及退休人士，而且這一輩人也較上一代多[周遊列國]，由於他們較富有且缺乏子女照護，故較需要及有能力[購用]外間的服務。這服務不限於[幫輕]老人家日常生活的需要，也可以增加他們的生活素質及趣味。
三、 [嬰兒潮]長者較好動，上一代老人家可安於兒孫滿堂，三餐清茶淡飯。現今或將來的長者相信也有類似願望，但他趨向可間中出外旅遊、平日探望朋友、做義工甚或仍有半日或全日的工作。這等於他們年長時也較上一代忙，只要身體許可，甚至也會保持一些中少年時做的運動。
至於安老的居住單位和大廈設施，與一般住宅又有何不同之處呢？筆者並沒有確實答案，詳情也有待各專業人士和團體研究，但相信以下會是部分趨勢：
(1)居住單位不需大，但要方便打理及[易用]若認為長者趨向多活動，那麼便可推斷他們不想為太多居住瑣事傷腦筋。因此，單位設計與擺設須簡單好用，並注家居安全(不僅指防盜方面，也包括如不易令人滑倒的地板或浴室，有安全掣的電器等)環節。一些高科技設備如電腦上綱等，應以簡單運作由主，尤其[嬰兒潮]人士普遍不及後一輩人士那麼熟悉電腦；此外，各樣指示標誌及按鍵應較平常放大一些，因長者多有[老花]等問題；單位也可設緊急求助掣。
(2)設施方面，雖然對象為較健康的一群老者，但一些日常老人健康服務或家居助理服務也應包括在內。當然，若該安老住宅項目可自設這等設施便最為理想，否則，這些服務也須[就腳]或容易購用。要注意的是，設有這等設施或服務，不等於排擠其他設施及服務，須提防某項目變得只有個[老]字。
(3)地點方面，除非有廉價地皮或資助，若要在本地發展這等安老住宅項目費用不少，因此，對象將是較富有的中產階層或以上，這階層人士的參與(不論購買抑租用)的誘因是買[方便]及[安心]，並不是沒有選擇，廉宜可能不是吸引的因由。另外，近機場可能是賣點，因這階層人士見識較廣及愛旅遊。如欲針對不大富裕的中產階層，則可能須往國內或東南亞一些地點，而且要注意配套的支持。
筆者覺行地產行業，隨著經濟、社會、文化等的不斷變遷，不是不可為，而是需要更專業地探討、發掘及發展新的商機。[安老]住宅比一般住宅需要更高水準的居住服務，這並不只是物業管理那麼簡單。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。