增加土地供應未必促成發展商建大單位
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年03月30日
根據有關資料及一些傳媒的報道，近二十年左右，若以樓面呎價計算，大住宅單位的呎價可比一般較細單位呎價貴很多，高出三兩倍毫不出奇，如過千呎豪宅呎價可以萬餘元計，但細單位最多亦只七八千元一方呎，雖其他方面沒多大分別。因此，部分人士包括學者便提出多批土地（或樓面面積）來增加平均單位面積，以使人們可住得寬鬆些，空間來得大些。
這建議無可厚非，且環顧世界一般先進成熟的城市，香港的「人均居住面積」就算不是最低也是較低之一。北美洲的二千四百方呎獨立屋或許難達（或許亦真有些浪費，因正式的客廳很少用，多用的是家庭室，進餐也多在廚房而非正式客廳），歐洲的千餘方呎鎮屋亦非容易普及，然而國內城市如北京、上海等的平均單位面積（尤以近年新樓計）亦多高於本地的。再者，本地於五六十年代興建的「私人樓」平均亦較今天的大些，差不多近千方呎，因此今時的五六百方呎並非定律。
雖然如此，增加土地供應（假設有關地政規劃條例、建築條例等，尤以地積比率、容積率等不變）是否真的可相應增加較大面積單位的供應？答案是「未必」，相信與部分讀者的預期不一樣。筆者嘗試講解部分因由，如下：
一、增加土地供應不等同土地交易增加 本地的新地段多由政府擁有，其供應影響力甚大。然而，這差不多獨家的供應不等同其可任意供應，因（土地買家，亦可作開發商）市場於某時間內不一定可全數消化，所謂「需二人一起跳探戈」（It lakes two to tango），若土地（也可作樓面面積）增加了，但市場仍只買以往之數，多出的供應沒有人追捧，單位的平均面積未必可增加起來。
二、市場需求若隨土地增加亦相應增加，也未必導致單位面積增大 因多批的土地被潛在需求（以單位計）中和。舉例說，某地年批土地一萬方呎，地積比率十倍，那可建樓面面積約十萬方呎，若該市場單位平均五百方呎，亦即可興建二百單位。假設現在該市場批出土地一萬五千方呎，地積比率依然為十倍，即可建十五萬方呎樓面，亦即若開發商認為生意上興建原來的二百單位仍可行時，平均單位便可有七百五十方呎，比以往多出百分之五十。但倘若這時市場需求非只二百個單位而是三百個，那麼增加土地供應並不能令平均單位面積變大，因十五萬方呎除以三百個單位，亦打回原有的五百方呎單位。
三、整體市場參與者的可能傾向 本地住宅「單位細」的現象已存在多年，不排除或多或少在各階層各類別的市場參與人士腦海裏形成一定規律，若一時間較大幅增加土地供應，可會造成一時之混亂，包括土地剩餘價值、建造價格及樓面呎價等的重新評估，以及到時是否當用足某地段的地積比率計算地段的價格。簡單而言，就算土地供應增加，亦須有耐性給時間令市場人士習慣，方或許有相應較大的單位供應。
再者，若一切均等，土地供應增多但住宅單位數目不變（那平均單位大了些），多不會令賣土地者收入大增，只意味土地以樓面呎價計會下調。此外，平均單位大了亦意味不只多些地段被（提早）開發，或許亦須增加地積比率、容積率等，而這些後者措施似和社會的想法（多些自然用地，低密度等）相違。
總括而言，筆者並非反對平均住宅單位變得大些，但相信並非增加地段售買便可即時達成，除涉及各技術環節外，對經濟社會消費等層面也可能有影響，無論是負或正的。如果說過往二三十年來私人住宅由大變細，相信亦須一段時間方可由細回復大。
註 唯一可即時促使單位面積增加，就是於地政規劃等條例上規定最低限度的單位面積，但過多這類條款亦有違自由市場的精神。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。