房地產分析
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
簡化的樓市觀察法
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
一九九九年十一月
繼上數期(樓市關鍵不在供應)一文後，有讀者來函欲知有何方法可較有系統[睇市]。因此，今期介紹方法之一，希望對讀者及投資人士有用。這裏樓市以住宅市場為主，另外，這些方法並不可替代較深入及
全面的分析。以下是一些須留意的數據及現象：
一、 賺錢能力：粗略可從人均產值眼。金融風暴前香港的人均產值是約二萬六千美元，現在約二萬四千五百美元，比美國的二萬八千美元低些，但還高於英國的二萬一 千美元。要注意的是假設城市人收入較非城市地區高，英美大城市的人均產值有機會相等於或更高於香港的。當然，賺錢能力本身會帶動很多其他因素，如外圍宏觀 經濟環境、跨國資金去向、國際及本地商機、政策的配合、教育素質及[合時]的數量(以人才單位計)、基建(硬及軟的)、社會文化風氣等。若嫌以上還不夠簡化，以及假設將來營商須靠[知識]型經濟，則人才及其可發揮環境至為重要，也是本地人在某程度上可有些影響環節。其餘一些因素如外圍環境則[可遇未必可求]，且難預料。
稅制可能出現改變
一、 稅制：香港的低稅制環境在某程度上有賴地產方面的收入及稅收支持。現在這環節比以往較難維持，且隨本地人口組合的改變及老化，社會公共設施及服務的需求可 能日增，形成對財政開支有一定程度的壓力。因此，雖未必是將近的事，但長遠不能排除稅制上一些可能出現的較大改變。當然，即使有改，也須看是哪些環節。以 住宅樓市計，最大影響會是個人入息稅的改變(提高)，因此產生的直接影響，尤以對中產階級的影響，家庭剩餘收入，從而影響(減少)可用作[買樓供樓]的總數。詳情可參閱筆者曾在此欄的文章(稅務與地產價格)。
首次置業者趨減少
二、 收入的分配：即使兩個經濟體系有同一的人均生產值，因分配上各有一套，經濟以至樓市的結構都會不同。舉例說，兩個經濟體系均有十個家庭，生產總值均是一千 元。體系甲是完全均等，即每家庭一百元。假設屋價為五倍，體系甲每家庭都可擁有一間五百元的居住單位；體系乙則五個家庭有一百五十元，另五個家庭只有五十 元。假設屋價同樣是五倍，但最廉宜的也須五百元，體系乙便只有五個家庭可買樓，但平均價格會高於甲的，即七百五十元，另五個只可租住(公共單位)。這裏並不是說雖安排較好或差，只是想說愈是分配不均，假設同一水平的經濟生產值生產值，可參與(買私人樓)樓市的人士愈少，但平均價位有機會愈高。相反，則參與人可多些但平均價位趨向低些。
三、 人口的組合改變：據一些資料及地產專業人士的說法，首先置業者將愈趨[買 少見少]，因年輕人的數量及比例正在減少。相反，不少人看好非首置人士，即那些欲由小搬大的買家。尤其當樓價下跌一半後，這等於此類買家(現金或非地產資 產)可買多好多呎樓面面積的較大單位。筆者對此基本上認同，但除自住外，投資者若因此欲在這市段賺錢便須考慮假設不能及時「走貨」而要「長」的前景。這 前景涉及這些較大單位將來的 (價位) 承接力 (始終看賺錢能力)，以及擁有這等單位的中產家庭日後養老搬回小單位時，甚或外遷(到國內城市或外地)定居。
宏觀經濟影響樓價
四、 供應，供應不是不重要，但必須有較興旺的經濟支持或吸納。詳情可參閱(樓市關鍵人在供應)一文。
總括來說(1)影響樓價的宏觀水平及幅度：(2)可把(1)所定的水位調高、較低或斷定；(3)也有(2)的功能，同時顯示某些階層可買樓[(2)的制訂也影響(3)]；(4)能提供樓市未來的商機；(5)在旺市時的影響(升價)更大。
部分讀者到此會問一些區份因素如社區設施、道路、發展等不是對樓價有影響嗎？答案當然是有，但要知道宏觀經濟表現不如理想，多建設施、基建、學校不會令該區的價位大增。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。