尋找相對「抵買」之屋苑

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2013年5月10日

無論房地產市場之宏觀價格狀況如何，任何時間總會有些「相對」抵買之屋苑，亦即另有一些相對唔抵買的，但這些標幟並非固定，隨着環境之變遷，抵買和不抵買的是有機會換位。當然，最終還是看你個人能否遇上個別抵買之物業單位了。

至於如何衡量物業抵買與否，方法不少，其一是靠睇得樓多，自然功多藝熟。亦可以用以下方法，但先給大家答案 (屋苑名稱有黃色做背景的相對抵買)：

港島區 (以太古城做比較)

九龍區 (以美孚新邨做比較)

新界東_(以沙田新一城做比較)

新界西 (以嘉湖山莊做比較)

方法

背後之理念是兩個屋苑之間的 (整體) 價格比例，通常會於一個相對穩定之幅度裡運行，舉例如A屋苑之平均呎價是B屋苑的1.50倍 (即A比B高出50% )，而假設幅度一般上落10%，即A貴起來是B之1.65倍，平起來時是B的1.35倍。這個波動幅度是用標準差程式計算的。

倘若見A之賣價是B的1.75倍，即出了通常1.35至1.65的波動位，A便有可能不抵買，而B便顯得相對抵買。相反，若A是B的1.25倍，A便較B抵買。要注意這1.35至1.65的波動幅度只是舉例，每對屋苑之間的價格比例均不相同。

上述數據來自中原網站，是利用建築呎價，由二○○八年六月至今年三月尾按星期的變動計算，共涉及98私人住宅屋苑。要注意的是，不排除呎價有時被特別貴 (或特別便宜) 之交易個案影響，雖長期來說大多都不太重要，且亦不排除某屋苑因其環境變化而令價格比例的波動位改變。

以上的抵買屋苑，其相對「比較屋苑」之呎價比例皆低於其波動位，因而顯得抵買。不過，抵買並不表示價格必有得升，因這不是預測程式。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。