「八萬五」情意結

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2012年5月26日

近期房地產較受關注話題之一，就是候任政府會有怎麼樣的土地及房屋政策，是否大增供應以滿足各方的訴求，因此「八萬五」又重現於公眾討論空間，認為政府要提供多些住宅單位的傾向支持，擔心過多供應對樓價造成負面影響的則有保留。

這裡沒有預測政策走向之能力，但總覺得將九七年樓價大調整 (大部份) 歸咎於當時的八萬五策略有點欠公允，因這策略並非第一因由，且亦未真正的實現過 (後來政府說不再實行了)。

嘩，筆者你擦鞋? 不是，上述看法於二○○○年五月文章「無八萬五樓價也下調」談論過，至今立場無變，詳情可參考網頁http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej085.htm。

簡而言之，當時亞洲金融風暴令大部份東南亞國家如泰國、馬來西亞、菲律賓等「大出血」，資產價格包括它們的房地產大幅下滑，加上其貨幣貶值，即香港原本貴一倍的東西，突然變成貴三倍，試問香港怎可能獨善其身，堅持不減價？

此外香港實行聯系匯率，即減價時不可調節貨幣匯率來承受部份壓力，而是全由資產價格來反映，樓價更首當其衝。

那麼八萬五策略完全沒有影響？當然不是，但是次於亞洲金融風暴所帶來的衝擊。倘若當時沒有八萬五策略，歷史會否不同？會有不同，純以主觀直覺猜度：

甲) 經濟低迷時段可能縮短 = 例如不是由九七至○三年前後七年時間，而是四年左右，但不是說○○年後即刻反彈，只是穩定下來。

乙) 樓價可能只下降50% 左右 = 即止於○○年之五成跌幅，而非低至○三年的66%，同 (甲) 一樣，也不是說○○年後樓價即時會反彈。

若大致對上述有同感，八萬五策略的「額外影響」(頂多) 就是 a) 令低迷時段長了75% [三年除以四年]；b) 令樓價跌多16% 左右。即是說，八萬五策略技術上並沒有令事情以倍數惡化，然而，為何公眾不覺得如是？

有三個可能性：1) 負資產個案大增，樓價跌一半已令不少業主的本金蒸發掉，再減至三分二時欠凸銀行，想撑也不得，變成銀主盤；2) 加上○○年科網熱潮過後，連經濟憧憬也幻滅，市面真的開始蕭條；3) 整體負面情緒亦大增，低迷三兩年還可，一旦超過三年，「唔開心」可能是以幾何式遞增。

簡單說，「感覺」很多時不跟經濟數據之百分比上落。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。