房地產技術
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
樓市關鍵不在供應
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
一九九九年十月
許多時在一些商業或聯歡活動中，不少人都喜問樓價的方向。這看似簡單的問題實在不易解答。雖然筆者曾在此欄表達過對樓市短、中及長線走向的看法，但無論如何，筆者覺得現在樓市關鍵不在供應方面，而是現在及未來的[賺錢能力]。
宏觀來說，若某經濟體系的賺錢能力(按人均生產估計)，其資產-----包括地產-----都不會廉宜到哪裏(相比其他經濟體系)；相反若賺錢能力不高，其資產價格也可能較低。
樓價長遠而言是反映該地的經濟狀況，而不是帶領。
以香港為例，若能保持或提升其賺錢能力-----無論是成功發掘新出路如高科技或是增强現有金融及服務行業等-----樓價都不愁跌得很低；不然，即使供應不多，樓價也難有較大改進。當然，要提升賺錢能力，涉及環節及層次甚多，包括經濟結構、社會風氣、文化、技術水平、素質、效率、教育、政策、外圍環境、商機等因素及其配合程度。
要注意的是，常聽人說，某地的人才月薪只是香港人的幾分之一，因而斷定香港人工貴；這雖不無道理，但筆者認為不夠全面，因為該地可能是經濟體系裏一些環節未能上軌道，令該些人才無法盡量發揮其能力所致，因而只能賺較有限的薪酬。這即是說，若該些人才遷到已上軌道的經濟體系裏時，其月薪也可以大幅提升。因此，若覺得本港人工貴，尤以專業及管理階層計，這並不是簡單的[香港數萬元(人工)，人家只數千]的問題，而是感覺是否[物有所值](效益)的問題。
供應對樓價當然有一定影響，但從提升樓價角度看，其影響力在經濟興旺或增長時會大些。假設供應不會越過[用不着]的界線(這裏對[用不着]的理解如下：例如某方總家庭數量為一百，倘若每家庭只想亦只能負擔一個居所，那麼，一百個居住單位便是此地的[用得着]界線，第一百零一間居所已是[用不着])，以及其他因素不變，供應對樓價大約會有以下影響：
一、經濟興旺及增長時期
(1)供應過多但未中越[肜不着]界限：樓價多上升，雖未必能及經濟增長及通脹率；
(2)供求平衡：樓價多大致跟隨增長或通脹率；
(3)過少：樓價多大於增長及通脹率。
二、經濟低迷及增長放緩時期
(1)供應過多：樓價受更大壓力；
(2)供求平衡：樓價起碼跟隨經濟及收入跌幅；
(3)過少：樓價最多被穩定下來，樓價因信心、收入前景問題而難有較大回升。
以上是一般情況下的推論，箇中涉及的供求是某時段內出現的供求量而已，並不是指長遠宏觀供求情況；過多或過少的供應也是假設在某一幅度內，極端失衡並未包括在內。總括而言，人工薪酬比別的地方高，本身並沒有什麼不妥，關鍵卻是-------[值]嗎？
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。