香港住宅天價表示要小心國內市場

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年11月28日

不久之前我們分析過國內房地產市場有沒有泡沫，基本上結論是有些但未至好嚴重，而近期本港樓市出現天價(39號干德道七萬港元有多一平方呎)，據說買家為國內人士(或於內地有生意之人士)，若屬實，則對上述泡沫之猜度有支持 [可参考以往文章 http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej534.htm]。

為甚麼？因七萬港元一平方呎是非常「豪氣」之價位，估計背後不但錢多，更是滾滾來的，而這通常又和經濟過熱有點關係。

不少本港人士聞價後嘩然，認為本港樓市泡沫甚大，又恐慌被人家買晒啲屋，且說要重建居屋等，更因該樓盤甚多「八字」樓層，連樓層之層數亦提議要監管。

然而，這是捉錯用神，因天價和「八字樓」皆屬小事，值得探討的是國內宏觀經濟和資產市場。因由如下：

一) 「人人有如沒有明天似的在興建項目」= 是筆者一位建築師朋友對國內房地產市况的形容，英文便是 Everyone is building like there is no tomorrow。許多有涉及國內建築設計之事務所近年生意不俗，不但繁忙，且亦要多請人員來應付增加之工作量。然而，建築行業(供應方之一)和房地產市場(顯示需求)是有「時差」(time lag)的，週期盛衰較明顯，亦即「趁好天時要盡量積谷防饑」。

二) 今年一月至九月，房地產投資較去年同期增加近百分之十八 = 是根據國家统計局於網上之公開資料而說的，注意這是全國平均數字，個別地方可以更高，如北京便有百分之五十六之增幅。將這對比今年一月至三月的數據，全國平均房地產投資只較去年同期增加百分之四，且北京更是負百分之三十的退縮，頭半年和尾半年市况不可謂分別不大，多少反映經濟刺激方案的影響力 [詳情可参巧 http://www.stats.gov.cn/tjsj/ ]。

三) 同期間，商品房銷售面積和銷售額分別有百分之四十五和百分之七十三的增幅 = 個別地方如北京或上海更有超越百分百的增長，若如上對比一月至三月之表現，則年初全國銷售面積和銷售額只分別有百分之八和百分之二十三左右，即近半年銷售猛增。

四) 用今年九月相比去年十二月之粗畧平均米價，一線城市之一手住宅升幅驚人 = 根據中原地產之資料，有以下的數字 [註：若期間有着較多貴價樓盤，不排除平均米價可被扯高]：

城市：一手住宅市場	去年十二月之平均米價	今年九月之平均米價	升或跌百分比%
北京	11,000	14,200	29%
上海	9,400	13,100	39%
廣州	9,000	11,900	32%
深圳	11,200	21,000	88%

五) 就算是二手住宅市場，價格指數亦有不俗升幅 = 這裡將今年第三季價格指數對比去年第四季的，資料來源亦是中原地產：

城市：二手住宅市場	去年第四季之價格指數	今年第三季之價格指數	升或跌百分比%
北京	226	267	18%
上海	168	203	21%
廣州	190	238	25%
深圳	199	281	41%

六) 然而，寫字樓及商鋪市場整體未見住宅之興旺 = 無論是價格或租金，大多只是穩定或仍在向下微調，少有大幅上升，且部份城市之空置率依然不低。若連這市段也被明顯炒高，那便要加倍小心。

七) 就算只看本港樓市，也要對國內市况有認識 = 原因很簡單，國內不但有資金，且要「走出來」，出得來亦表示可以「返回去」，一來一返，可順水推舟，亦可一時不慎被玩到殘。

純以靠估方式猜算，國內商品房地產市場雖是有些風險，但未似有即爆危險，各位必須隨時執生。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。