美國地產投資市場齊升齊跌
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年03月23日
近期搜集了一些美國房地產投資市場的主要市段分別為多層住宅、寫字樓、商舖及工業物業等，觀察它們的回報狀況，發現這四主要市段走勢大致上很「齊心」，一起升降，部分細節如下：
一、資料來源 由一些公開資料如專業報告、傳媒、文章及網站所得，而這裏的多由以下網頁提供，與一項由麻省理工學院和美國房地產投資專業協會合作的研究有關，值得投資美國房地產人士參考：http://web.mit.edu/cre/research/credl/tbi.html
二、資料時空 由一九九四年第一季至二○○五年第四季。
三、主要指數 是次研究以一些交易指數為主，而此等指數亦分類為價格、供應、需求和總回報四大類。
四、回報比拚 除比較四個主要市段之間的異同等外，每個市段中的回報指數類別亦作比拚，觀察其中的數值關係，以及走勢等。
我們初步得出以下一些結果和推論：
甲、由一九九四年至二○○五年 基本上四個主要市段的價格、需求、供應和總回報指數的數值關係甚大，從零點七至超過零點九五均有。此外，每市段裡的價格、需求、供應和總回報，亦顯得甚高（當然計算上可出現互相影響效應）。
乙、由一九九四年至一九九九年 在好奇心推使下，我們亦將該時空分為兩個相等時段，即頭六年和後六年，亦即大致和科網股熱潮及其爆破時間相若，看其數值關係和走勢有否不同之處。簡單而言，就是沒有什麽大分別，除發現商舖的供應方面於這首六年（一九九四年至九九年）內與別的市段供應上不存在數值關係外，其餘方面都沒有很大不協調。
丙、二○○○年至○五年 同樣地這後六年的數據所顯示的和全期的沒有太大分別，基本上各市段兼各類別的數值關係甚高，連商舖供應指數亦不再出現很低數值關係。至於為什麽一九九四年至九九年間出現商舖供應與別不同，我們暫且未有考據。
丁、從宏觀層面看，將投資組合分布在不同市段，對減低風險沒有幫助 因這些市段似乎齊升齊跌多於互補不足，雖從用處看可說是知一而懂二。
我們亦作了一些簡單回報的觀察如下：
一、只看價格增長 根據指數顯示，多層住宅最棒，於十二年內提供百分之一百七十餘回報（即二○○五年指數是一九九四年指數之二點七餘倍），最差勁是工業市段，只有百分之一百二十餘，而寫字樓和商舖市段均有百分之一百三十餘。
二、總回報表現 則有另一景象，多層住宅仍佔首位，但已非一馬當先，其獲利百分之四百五十，與商舖市段的百分之四百四十五，相差無幾，而這層面則寫字樓最差勁，只有百分之三百三十餘，比工業的百分之三百六十餘為遜。
三、多層住宅回報多靠價格升值，而商舖回報或許較倚賴非價格升值途徑 如租金收入，而後者亦憑這超越寫字樓的總回報。
要注意以上數據是投資市場資料為主，即未必可用來推算非投資市場表現，如家居住宅市段，且投資者多為機構或財產。無論如何，如在美國什麼房地產市段也參與，便以為分散了風險像行不通，因各市段之間沒有風險套戥作用，只是將投資分散分薄於不同市段而已。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。